Come si calcolano le tasse sugli affitti a canone concordato?

Vediamo come si calcolano le tasse sugli affitti a canone concordato. Da proprietario d’immobile è bene trovarsi preparati su questo argomento, utile per capire come muoversi e districarsi nel mondo delle locazioni.

Quando si mette a disposizione un locale in affitto tramite un contratto a canone concordato, è bene tener presente che le quote del canone vanno dichiarate tra i redditi ricevuti nel corso d’anno. Infatti, le rate ricevute diventano parte del reddito personale del locatore e proprietario dell’immobile. Dovendone così pagare le tasse in percentuale, di solito variabile, in base a determinati scaglioni prestabiliti.

In questo articolo andremo a conoscere quali sono le modalità tradizionali per poter pagare le tasse sugli affitti a canone concordato e quali sono, invece, le alternative più convenienti come la cedolare secca.

Il contratto a canone concordato è un accordo sottoscritto tra locatore e locatario, nominato e conosciuto anche come 3+2. Con il quale termine si stabiliscono gli anni minimi di locazione e la proroga automatica (nel caso non venga effettuata la disdetta dopo i primi tre anni).

La quota d’affitto, per questo tipo di contratto a canone concordato, è stabilita in base ai termini minimi previsti dalla legislazione italiana, che regolamenta i contratti di locazione. Le due parti ne confermano la quota e viene accordata anche la modalità di versamento del canone di affitto. Ed è proprio durante la stipula del contratto a canone concordato, che è necessario specificare o meno se si sceglie il pagamento delle tasse tramite cedolare secca. Questo nel caso in cui non si voglia pagare le tasse sugli affitti a canone concordato tramite il metodo ordinario. 

Di seguito vedremo quindi come si pagano le tasse sul canone d'affitto con la modalità tradizionale, ovvero il calcolo Irpef sui redditi, o con il metodo più veloce e comodo della cedolare secca.

Calcolo IRPEF

Il pagamento delle tasse sui canoni viene effettuato tramite il calcolo IRPEF con regime ordinario, se non viene diversamente confermato durante la stipula del contratto d’affitto a canone concordato.

Tramite il modello 730 che si utilizza per la dichiarazione dei redditi, è necessario indicare tutte le quote canone percepite dal proprio inquilino, che andranno ad aumentare il reddito complessivo personale, sul quale vengono calcolate le tasse Irpef.

Ecco quali sono gli scaglioni di reddito, associati ad un’imposta con aliquota variabile e progressiva, che cambia all’aumentare del reddito complessivo:

• imposta IRPEF con aliquota al 23% per importi reddito fino a 15.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 27% per importi reddito da 15.001,00 fino a 28.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 38% per importi reddito da 28.001,00 fino a 55.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 41% per importi reddito da 55.001,00 fino a 75.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 43% per importi reddito superiori a 75.000,00 euro.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile avesse un reddito al limite tra uno scaglione e l’altro, risulta chiaro che la somma percepita tramite l’affitto a canone concordato, potrebbe diventare motivo di passaggio tra uno scaglione e l’altro, con aumento anche dell’aliquota d’imposta IRPEF.

Calcolo cedolare secca

Il regime agevolato che prevede il calcolo cedolare secca, è un’alternativa pensata per agevolare i locatori nel pagamento delle tasse sugli affitti a canone concordato.

Questo per evitare che le quote canone facciano crescere il reddito e la quota di tasse da pagare. Ma, tramite la cedolare secca, si possono pagare le tasse sugli affitti a canone concordato, rispettando la legge, utilizzando un metodo più veloce e che permette una previsione della spesa da dover compensare allo Stato.

Ecco quali sono le sostanziali differenze e le modalità pratiche della cedolare secca:

• canone non è fonte di reddito da accumulare al resto;
• quota canone verrà indicata nella dichiarazione come reddito fondiario;
• imposta unica sostitutiva IRPEF è pari al 21%;
• imposta sostitutiva scende al 10% nel caso di immobile locato in una zona densamente popolata;
• tasse pagate a parte, solo in base alla quota del canone annuo percepito;
• pagamento tramite il modulo F24 Elide, se si eseguite la dichiarazione dei redditi tramite l’Unico. 

Se le tasse da pagare superano l’importo minimo di 257,52 euro, l’F24 viene suddiviso in tre scadenze, con modulo nominale e con codice specifico in base alla rata versata.

Per avvalersi del regime agevolato con cedolare secca per il pagamento delle tasse sugli affitti a canone concordato, è necessario comunicarlo durante la stipula del contratto. Così verrà scritto e specificato, fino a scadenza del contratto, con obbligo di rinnovo anche della richiesta.

Particolari agevolazioni

Vediamo quali sono le particolari agevolazioni che si hanno se si sceglie di pagare le tasse sull’affitto a canone concordato tramite la cedolare secca:

• comunicandolo in fase di contratto, è possibile evitare il pagamento dell’imposta di registro, pari al 2% sull’importo annuo pattuito per l’affitto, che prevede un valore minimo di 67,00 euro;
• non è più obbligatoria la marca da bollo di 16,00 euro da pagare solitamente ogni 4 facciate e su un minimo di 100 righe scritte.
• calcolo delle tasse più semplice e prevedibile.

Nonostante i tanti motivi che possono spingere a scegliere il pagamento delle tasse sugli affitti a canone concordato per mezzo della cedolare secca, è sempre bene fare una valutazione personale e stabilire cosa è più ragionevole. 

Oltretutto è importante verificare i requisiti con i quali è possibile avvalersi del pagamento tasse sugli affitti a canone concordato, tramite la cedolare secca. In quanto il proprietario dell’immobile deve essere una persona fisica e deve affittare a scopo abitativo.

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