Come si calcolano le tasse sugli affitti a canone libero

Da proprietario di un immobile locato, è importante sapere come si calcolano le tasse sugli affitti a canone libero. Non farsi trovare impreparato su questo argomento è di certo una cosa utile, che preserva da brutte sorprese o da conti che non erano stati fatti. 

Mettere a disposizione un locale e affittarlo tramite un contratto a canone libero, non implica solamente il ricevimento delle quote dei canoni di locazione stabili. Bensì è necessario sapere che le rate ottenute grazie all’accordo scritto, diventano parte a tutti gli effetti del reddito personale del locatore. Per tale motivo, ogni anno successivo al reddito ottenuto, anche per i canoni d’affitto ci saranno delle tasse da pagare. 

Nei prossimi paragrafi, ecco che verificheremo in che modo viene effettuato il calcolo delle tasse ai fini IRPEF, rispetto ad un contratto di locazione a canone libero. 

Brevemente ricordiamo che il contratto a canone libero è un accordo sottoscritto tra proprietario e inquilino, solitamente conosciuto anche come 4+4. In quanto stabilisce gli anni minimi di locazione e la successiva proroga automatica, nel caso non vengano dichiarati motivi per dare disdetta.

La quota d’affitto per questo tipo di contratto viene accordata tra le parti e ne viene stabilita anche la modalità di versamento. Durante la stipula del contratto, oltre all’obbligo di inserire ogni informazione doverosa e utile per definire l’accordo, ecco che la specifica o meno di scegliere il pagamento delle tasse tramite cedolare secca, può fare molta differenza. Nei prossimi paragrafi spieghiamo nella pratica come si calcolano le tasse sugli affitti a canone libero.

Calcolo IRPEF

Nel caso non venga specificato diversamente nel contratto a canone libero, il calcolo IRPEF, destinato ai canoni d’affitto ricevuti, si effettua tramite il tradizionale regime ordinario.

Per mezzo del modello 730 dedicato alla dichiarazione dei redditi, sarà necessario per il proprietario, indicare insieme al suo reddito personale, anche tutte le quote canone percepite dal proprio inquilino. 

Dal totale complessivo, si determinerà il reddito complessivo annuo sul quale verrà applicata l’imposta IRPEF di riferimento. Di seguito vediamo perfettamente come ogni scaglione di reddito è associato ad un’imposta con aliquota variabile e progressiva, che cambia all’aumentare del reddito complessivo:

• imposta IRPEF con aliquota al 23% per importi reddito fino a 15.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 27% per importi reddito da 15.001,00 fino a 28.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 38% per importi reddito da 28.001,00 fino a 55.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 41% per importi reddito da 55.001,00 fino a 75.000,00 euro;
• imposta IRPEF con aliquota al 43% per importi reddito superiori a 75.000,00 euro.

È facile notare il dettaglio sul cambio scaglione: nel caso in cui il proprietario avesse già un reddito al limite tra uno scaglione e l’altro, risulta chiaro che la somma percepita tramite i canoni d’affitto, potrebbe diventare motivo di passaggio tra uno step e l’altro, con conseguente aumento dell’aliquota d’imposta IRPEF.

Calcolo cedolare secca

Il calcolo cedolare secca, è effettivamente un’alternativa nata proprio per agevolare i locatori nel pagamento delle tasse, rispetto alle quote canone percepite durante l’anno. In questo caso possiamo vedere come si calcolano le tasse di affitti a canone libero, in modo molto veloce. In quanto le dinamiche di conteggio sono molto differenti:

• tramite questo regime agevolato, il canone non diventa fonte di reddito da accumulare al resto;
• la quota canone verrà indicata sul 730 come reddito fondiario;
• l’imposta sostitutiva IRPEF che sostituisce tutte le altre tradizionali è pari al 21%, soprattutto per locazioni con contratto a canone libero;
• le tasse vengono pagate a parte, solo in base alla quota dichiarata del canone annuo percepito;
• se i redditi vengono dichiarati tramite il modello Unico, ecco che il pagamento comodo è il modulo F24 Elide. Con il quale si può pagare in un’unica soluzione, se l’importo è inferiore ai 257,52 euro. 

Se le tasse da pagare superano l’importo minimo, l’F24 in questione, verrà scaglionato in tre scadenze, con modulo nominale e specifico in base alla rata versata.

Per avvalersi di questo regime agevolato, con imposta sostitutiva del 21%, per contratti di locazione a canone libero, è necessario informare della cosa durante la stipula del contratto. In modo che venga scritto e specificato, fino a scadenza dell’accordo, con obbligo di rinnovo anche di tale richiesta.

Particolari agevolazioni

Le particolari agevolazioni che si possono avere tramite la cedolare secca sono le seguenti:

• confermata la modalità in fase di stipula del contratto, senza specifiche diverse, è possibile evitare il pagamento dell’imposta di registro, che ha un valore minimo di 67,00 euro. Calcolato solitamente con un 2% sull’importo annuo pattuito per l’affitto.
• La marca da bollo di 16,00 euro da pagare ogni 4 facciate e su un minimo di 100 righe scritte, non è più obbligatoria.
• Per contratti diversi dalla locazione con affitto a canone concordato, l’imposta sostitutiva scende di aliquota fino al 10%, in casi particolari e accodi scritti di altro tipo.
• Sicuramente più semplice e prevedibile il come calcolare le tasse sugli affitti a canone libero in questo caso tramite la cedolare secca.

In ogni caso è sempre bene fare una valutazione personale e stabilire se effettivamente pagare le tasse nel modo tradizionale, anche per gli affitti a canone libero, sia comunque una scelta ragionevole e assolutamente fattibile. Oltretutto è importante verificare i requisiti con i quali è possibile eventualmente avvalersi del pagamento tasse sugli affitti a canone libero, tramite la cedolare secca. Il proprietario dell’immobile deve essere una persona fisica e deve affittare ad inquilini, a scopo abitativo, con il contratto a canone libero.

Affidarsi alla consulenza di un’agenzia qualificata, per ottenere informazioni utili a dare delle risposte concrete a dubbi e incertezze, potrebbe essere la soluzione ideale. In questo modo si evita il dover sovraccaricarsi di pensieri, che potrebbero rallentare sagge decisioni, come affittare un immobile con un contratto di locazione a canone libero e avvalersi magari del regime agevolato a cedolare secca.

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