In cosa consiste la cedolare secca

In cosa consiste la cedolare secca?

In cosa consiste la cedolare secca? In questo articolo vedremo le caratteristiche specifiche di questo regime fiscale agevolato, che permette di pagare le tasse relative ai canoni di affitto percepiti, tramite processi di calcolo diversi. 

Il pagamento per mezzo della cedolare secca è un’alternativa al pagamento IRPEF tradizionale, eseguito di prassi con il metodo delregime ordinario.

Il proprietario dell’immobile messo in affitto, può scegliere, in fase di contratto, di avvalersi del pagamento delle tasse dovute, tramite la cedolare secca. In questo modo non sarà obbligato a dichiarare i canoni percepiti come reddito ai fini IRPEF, nella dichiarazione dei redditi.Il reddito percepito tramite i canoni, andrà comunque indicato nel documento, ma nella sezione dedicata ai redditi fondiari.

Sarà possibile inoltre usufruire di altre agevolazioni, come il calcolo delle tasse tramite un’imposta sostitutiva più bassa rispetto allo specchietto di aliquote stabilite per il regime ordinario. 

Il versamento della quota da pagare può essere fatto con il recupero automatico in busta paga per mezzo del modello 730. Altresì, un altro modo per pagare direttamente le tasse dovute, è tramite la compilazione del modulo F24 Elide, nel caso in cui la dichiarazione dei redditi venga gestita tramite il modello Unico. Potrebbe essere sufficiente anche il pagamento del modello in un’unica soluzione, in base all’importo raggiunto di tasse da pagare. 

Nei prossimi paragrafi scopriremo nel dettaglio quali benefici e vincoli comporta la scelta del pagamento delle tasse tramite la cedolare secca.

Imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali

Informiamoci ora sull’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali. La cedolare secca è un regime fiscale agevolato, caratterizzato da un’imposta sostitutiva del 21% fissa, e non variabile, come invece succede per il calcolo adottato nel regime ordinario.

Grazie alla cedolare secca, oltre alla tassazione IRPEF, viene agevolata, nonché tolta, la tassazione addizionale relativa al reddito derivante dall’immobile.

L’imposta sostitutiva IRPEF, dedicata alla cedolare secca, può subire però delle variazioni se ci sono delle particolari condizioni che si verificano in base al contratto di locazione stipulato tra proprietario e inquilino. Vediamo pertanto un breve riassunto della cedolare secca applicata ai seguenti contratti di affitto:
 

  • per un contratto a canone libero, 4+4, l’aliquota dell’imposta sostitutiva rimane al 21%, come di base.
  • Anche per gli affitti brevi, quelli che durano al massimo 30 giorni, è concesso il pagamento delle tasse tramite cedolare secca, con imposta al 21%. I servizi accessori, dedicati per questo tipo di affitto, possono rientrare in questa modalità solo se l’immobile è a catasto da A1 a A11.
  • Per i contratti a canone concordato, l’imposta sostitutiva IRPEF è invece ulteriormente agevolata e abbassata al 10%. Ma solo nel caso in cui l’immobile sia ubicato in zone densamente popolate o con poche soluzioni abitative. In questo caso, il reddito percepito dai canoni, va inserito ai fini del calcolo Isee.
  • Gli affitti destinati agli studenti, sono anch’essi super agevolati grazie all’imposta sostitutiva al 10%, per locazioni di almeno 6 mesi.

Ma se il regime in cedolare secca permette un’imposta sostitutiva così agevolata, altresì vincola in qualche modo determinate possibilità. Infatti non è possibile chiedere un aumento del canone di locazione durante lo svolgimento del contratto che ha specifica di cedolare secca fino alla scadenza, nonostante possa essere previsto nel contratto.

Chi la può scegliere?

La cedolare secca è uno speciale regime fiscale che non può essere concesso a chiunque e in qualunque contesto. Pertanto andremo a scoprire chi la può scegliere e perché.

Il vantaggio dell’imposta sostitutiva IRPEF, dedicata alla cedolare secca, può essere ottenuta dalle persone fisiche che sono proprietari o usufruttuari di una proprietà, come un immobile. Il locale in questione può essere dato in affitto in questo caso solo inquilini che lo vivono per personali necessità, non può essere pertanto un immobile destinato ad attività di impresa o di arti e professioni. 

La modalità della cedolare secca è molto richiesta e utilizzata infatti in ambito di locazione, perché permette al proprietario dell’immobile in affitto, di non variare la sua situazione reddituale ma adempiere ai suoi obblighi in maniera più semplice e agevolata.

Ogni tipologia di contratto come la locazione a canone libero, a canone concordato, contratto transitorio, affitto agli studenti e anche il contratto di locazioni brevi, permette di ottenere un’imposta sostitutiva, spesso maggiormente agevolata, grazie a questo regime a basso impatto di tassazione.

Può essere utile e conveniente verificare inoltre la categoria di immobile che si mette in affitto, per avere la conferma sia possibile applicare la cedolare secca. Gli immobili devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11, escluso uffici e studi privati.

In caso di affitti gestiti su immobili con due proprietari, l’opzione di pagamento tasse tramite cedolare secca, deve essere richiesta da entrambi. Altresì la cedolare secca può essere imputata anche solo a una delle due parti.

Quanto si paga?

Ma quanto si paga con la cedolare secca? In fase di stipula del contratto di locazione, è obbligatorio specificare l’avvalersi di questo regime rispetto a quello ordinario. Ad ogni proroga, va riconfermata anche questa modalità. 

Grazie alla scelta del pagamento delle tasse ai fini IRPEF tramite cedolare secca, ecco che l’imposta di registro annuale, che parte da un minimo di 67,00 euro, se non è espressamente stabilito dalla norma di riferimento nel contratto, non deve essere pagata. Allo stesso modo l’imposta di bollo di 16,00 euro, dovuta per ogni 4 facciate del contratto, va pagata solo per l’importo minimo stabilito sulle 100 righe.

L’imposta sostitutiva IRPEF del metodo a cedolare secca, è pari al 21% o al 10%, se di fronte ad un contratto che ne permette l’ulteriore agevolazione. È un’aliquota ancora più bassa rispetto all’imposta stabilita per lo scaglione base, calcolato nel regime ordinario, che è pari al 23%. Le aliquote in quel caso, vanno crescendo al crescere del reddito che passa da uno scaglione all’altro, per arrivare ad un massimo di imposta del 43%.

Un ulteriore vantaggio della cedolare secca è che permette al proprietario dell’immobile, di non dichiarare come reddito il canone percepito. Per questo motivo, le tasse pagate in questo caso, sono limitate in base all’importo del canone, e non sulla somma dello stesso che altri redditi.

La cedolare secca può essere pagata tramite compensazione tramite il classico 730, altrimenti va eseguito il modello F24 Elide che permette il pagamento in una soluzione unica per importi inferiori a 257,52 euro entro il 30 novembre di ogni anno, successivo a quello relativo all’imposta IRPEF. Altrimenti il pagamento viene dilazionato in percentuali diverse, su tre scadenze, scaglionate rispettivamente a giugno e novembre, per concludersi poi con il saldo al giugno successivo.