Rinnovo dei contratti d'affitto: come funziona?
Vediamo in che modo agire di fronte al rinnovo dei contratti d’affitto: come funziona? In questo articolo spiegheremo cosa significa rinnovare un contratto di locazione. Soprattutto nel caso di affitto a canone libero o a canone concordato, i quali hanno, di prassi, una proroga automatica prevista dall’accordo stipulato. La quale non deve essere confusa con il rinnovo, nonostante siano due parole simili e usate spesso come sinonimi.
Per rinnovo del contratto di affitto si intende la stipula di un nuovo accordo scritto, basato sulle precedenti condizioni del contratto appena concluso o cambiandone le condizioni. La proroga è, invece, il rinnovo automatico del contratto, dopo il primo termine di scadenza. Questo genere di proroga procede in maniera tacita se nessuna delle parti decide di recedere dal contratto d’affitto.
Se la proroga può essere tacita, il rinnovo del contratto d’affitto invece deve prevedere la richiesta formale tramite raccomandata. Cosa fondamentale, è necessaria anche la comunicazione del rinnovo dei contratti d’affitto, entro i termini di legge, all’Agenzia delle Entrate, come anche il pagamento delle imposte dovute.
Non tutte le tipologie di locazione permettono il rinnovo del contratto d'affitto, altre, come il contratto a canone libero o concordato, hanno dei vincoli da dover prima rispettare.
Le differenze principali tra i due tipi di contratto d’affitto sono essenzialmente: l’importo del canone, la durata e i termini di locazione. Invece, la richiesta di rinnovo per le due tipologie di contratto d’affitto è molto simile ma non uguale.
In generale, le regole per eseguire correttamente il rinnovo dei contratti d’affitto, prevedono:
- invio raccomandata A/R con conseguente conferma dalle parti;
- stipula di un nuovo contratto, alle medesime condizioni del precedente o cambiando alcune clausole;
- comunicazione del rinnovo Agenzia delle Entrate, tramite la compilazione del modello RLI;
- versamento dell’imposta di registro tramite F24 Elide.
Ma ora vediamo nello specifico come vengono rinnovati i contratti d’affitto più usati come il 4+4 e il 3+2.
Rinnovo contratto di locazione 4+4
Il rinnovo del contratto di locazione 4+4, chiamato e conosciuto come contratto a canone libero, è possibile dopo la scadenza del periodo stabilito. Il tempo d’affitto definito è di 4+4 e prevede, dopo i primi quattro anni, la proroga del contratto d’affitto automatica per i successivi quattro, stabiliti dal tipo di contratto. Dopo i primi 4 anni però, l'inquilino può recedere dal contratto tramite invio raccomandata, anticipatamente alla scadenza.
Il rinnovo dei contratti di affitto a canone libero non è pertanto necessario, dopo i primi 4 anni, in quanto è possibile usufruire della proroga del contratto, che è, come appena detto, tacita e automatica
Dopo i successivi 4 anni di proroga del contratto, alla scadenza, l'accordo di contratto decade. Se l’inquilino dell’appartamento ha intenzione invece di chiedere il rinnovo del contratto, è necessario che invii una raccomandata a/r al proprietario entro i 6 mesi dalla scadenza della proroga automatica. Dalla ricezione della richiesta di rinnovo, è necessario rispondere entro 60 giorni per poter dare conferma e avviare le pratiche del nuovo contratto da stipulare. In caso contrario, l’appartamento dovrà essere sgomberato alla scadenza delle proroga.
Se il rinnovo viene confermato anche dal proprietario dell’immobile locato, ecco che il nuovo contratto, che può essere stipulato anche con clausole diverse dalle precedenti, deve essere inviato all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di stipula.
Sarà necessario pagare altresì le imposte di registro dovute, le marche da bollo e tutte le spese necessarie, come fosse un primo contratto di locazione. Se il proprietario dell’immobile si avvale del pagamento delle tasse sui canoni d’affitto tramite cedolare secca, deve comunicarlo durante la stipula del contratto d’affitto a canone libero.
Rinnovo contratto di locazione 3+2
Vediamo ora come funziona il rinnovo contratto di locazione 3+2. Questa tipologia di contratto è conosciuta anche con nome di contratto a canone concordato e prevede una prima scadenza dopo i 3 anni e una successiva possibile proroga di 2.
Anche in questo caso la proroga dell’affitto è tacita e automatica e non è necessario, per l’inquilino, fare richiesta di rinnovo se non dopo i termini della proroga dei successivi 2 anni. Pertanto, l’eventuale richiesta di rinnovare i contratti d’affitto a canone concordato, può avvenire solo dopo i 5 anni di scadenza della locazione.
Per poter fare questo, il locatario del’immobile deve inviare una raccomandata a/r al locatore nei 6 mesi precedenti alla scadenza della proroga. In seguito alla conferma del proprietario, che deve avvenire entro 60 giorni, è possibile stipulare un nuovo contratto a canone concordato 3+2, modificandone anche alcune clausole.
Il rinnovo dei contratti d’affitto a canone concordato è, a tutti gli effetti, un nuovo accordo di locazione che va comunicato e inviato all’Agenzia delle Entrate. Inoltre vanno pagate le imposte di registro e di bollo in base alle regole vigenti in merito a questa tipologia di contratti.
Le tasse da pagare per la stipula del rinnovo dei contratti d’affitto a canone libero o canone concordato sono le seguenti:
- 2% di imposta di registro sui canoni d’affitto, moltiplicate per gli anni di contratto pattuiti (quindi 4+4 o 3+2);
- marca da bollo di 16,00 euro ogni 4 facciate del contratto.
Per questi pagamenti è possibile usufruire del modello F24 come indicato in precedenza.
Nel caso il proprietario dell’immobile, sul quale ha confermato il rinnovo del contratto d’affitto, decide di pagare le tasse tramite il regime agevolato con cedolare secca, è obbligato a comunicarlo durante la stipula dell’accordo. Anche in questo caso, il pagamento delle tasse sui canoni che percepirà, possono essere pagate tramite i modelli digitali per mezzo del portale RLI web.
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