Contratto breve
Il contratto breve di cui parliamo in questo articolo, è quella locazione ad uso abitativo messa a disposizione solo a scopo turistico. Pertanto, nel caso specifico, il contratto d’affitto in questione non può essere superiore ai 30 giorni.
Questa tipologia di locazione, chiamata appunto contratto breve, è regolamentata dalla Legge 431/1998 del Decreto Ministeriale delle Infrastrutture e dei Trasporti. Rientrano in questo tipi di contratto anche quelli definiti transitori. I quali, però, prevedono un affitto superiore a 30 giorni ma fino a un massimo di 18 mesi. In questo caso, il contratto breve non è più di tipo turistico ma a locazione temporanea.
Nei contratti brevi di tipo turistico, stipulati tra persone fisiche, rientrano anche le locazioni che mettono a disposizione servizi accessori come il wi-fi, le pulizie dei locali, la fornitura di biancheria, l’aria condizionata, ecc. Ma non rientrano nel contratto breve quelle locazioni che forniscono anche somministrazione di pasti o ulteriori servizi, che vengono espletati invece da esercizi d’impresa e non tramite semplici contratti brevi d’affitto.
In questo articolo vedremo le modalità per stipulare un contratto breve di locazione, in che modo pagare le tasse sugli affitti ricevuti e come gestire la disdetta.
Come farlo?
Il contratto breve d’affitto è possibile farlo in modo pratico e sicuro, tramite agenzie immobiliari di intermediazione, come la nostra, che dispongono portali web per poter effettuare tutte le comunicazioni necessarie per confermare il contratto.
La comodità del contratto breve, non obbliga nessuna registrazione all’Agenzia delle Entrate, visto che la locazione ha una durata non superiore ai 30 giorni (che è, invece, il termine massimo per comunicare un affitto di qualsiasi altro genere, diverso da questo).
Ma entro il 30 giugno dell’anno successivo dei contratti liberi stipulati e conclusi, è necessario comunicare tutti i dati di riferimento delle diverse locazioni avvenute.
Se la gestione del contratto libero è stata affidata a un’agenzia immobiliare, ecco che sarà sua premura effettuare tutte le comunicazioni inerenti alle locazioni prese in carico, per conto del proprietario dell’immobile.
Nel caso in cui sia il locatore stesso ad arrangiarsi per la stipula del contratto con il suo inquilino, dovrà occuparsi anche di tale comunicazione personalmente.
Il mezzo più veloce e comodo per effettuare comunicazioni o variazioni sui contratti è utilizzare il portale RLI Web e compilare nel modo corretto i moduli di riferimento. Con i quali l'Agenzia delle Entrate è in grado istantaneamente di identificare la tipologia di dichiarazione o comunicazione che viene fatta. Allo stesso modo succede con i pagamenti, anch’ essi identificati e riconosciuti grazie codici e moduli specifici da utilizzare.
Di seguito vedremo in che modo è possibile pagare quanto dovuto per gli affitti percepiti tramite i canoni, scegliendo un regime diverso da quello ordinario.
Con cedolare secca
È sicuramente conveniente pagare le tasse sugli affitti dei contratti brevi con il metodo della cedolare secca. Questo regime agevolato permette di pagare in un’unica soluzione l'importo IRPEF, dovuto sui canoni ricevuti delle locazioni.
Oltre a non avere un calcolo tradizionale come il regime ordinario, che è diviso in scaglioni e aliquote variabili, ci sono ulteriori facilitazioni che rendono questa scelta, la più conveniente. Ecco di seguito, quali sono i vantaggi nel caso in cui si scelga la cedolare secca:
- non è necessario fare la dichiarazione dei redditi dei canoni percepiti annualmente per mezzo del contratto breve turistico;
- viene stabilita un’imposta sostitutiva del 21% fissa, più competitiva rispetto a quelle ordinarie (che cambiano in base allo scaglione di reddito);
- il pagamento avviene per compensazione tramite il 730 o per mezzo del modello F24 Elide, in una sola volta o dilazionando le rate in particolari date dell’anno;
- obbligo di indicare la rendita dell’affitto tra i redditi fondiari.
Perché sia possibile accedere alla cedolare secca, è necessario che le parti del contratto breve siano entrambe d’accordo. Inoltre, il tipo di immobile messo in affitto, deve essere residenziale e messo in catasto tra le categorie A1-A11 (escluse A10).
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Grazie al pagamento delle tasse con cedolare secca, per i canoni d’affitto percepiti tramite il contratto breve di tipo turistico, l’imposta di registro, se non è espressamente stabilito dalla norma di riferimento nel contratto, non deve essere pagata. Allo stesso modo la marca da bollo di 16,00 euro, dovuta per ogni 4 facciate del contratto, viene pagata invece per un importo minimo, stabilito sulle sole prime 100 righe.
Breve appunto sul pagamento del modulo F24 Elide: può essere eseguito in una volta sola entro il 30 novembre dell’anno successivo ai canoni ricevuti, per importi inferiori a 257,52 euro. Per tassazioni superiori, il pagamento dei canoni del contratto breve, viene distribuito in tre rate: una al 30 giugno con un acconto del 40% sul 95% complessivo, una al 30 novembre del 60% sul 95% e il saldo pari al 5% del totale, al 30 novembre dell’anno seguente. Ogni F24 ha un codice identificativo, che distingue le varie rate pagate.
Disdetta
La disdetta di un contratto breve di tipo turistico non è prevista. Essendo un contratto stipulato per trascorrere le vacanze, che prevede un inizio e una fine mai più lunga di 30 giorni, non necessita della disdetta. Ma termina automaticamente in base ai termini stabiliti nel contratto di locazione turistica.
Ma, come qualsiasi contratto che si rispetti, anche quello breve deve indicare le informazioni necessarie e stabilire delle clausole da rispettare.
Infatti è doveroso venga indicata la durata del periodo di locazione, i servizi offerti e i servizi accessori. Viene indicata la caparra da versare, per confermare l’impegno preso da parte del locatario momentaneo.
In alcuni casi è meglio definire questa quota da versare anticipatamente, sottoforma di cauzione. La quale viene tenuta fino a fine contratto per eventuali risarcimenti di danni, causati all’immobile. L'importo è stabilito liberamente tra le parti e indicato nel contratto.
In caso di recesso anticipato dell’accordo, benché sia possibile richiederlo, nel caso non vengano rispettati i tempi previsti per annullare l’affitto turistico, il proprietario dell’immobile può trattenere l’importo ricevuto della cauzione, o caparra.