Proroga contratto di locazione a cedolare secca

Le regole per la proroga del contratto di locazione cambiano quando viene richiesta la cedolare secca, per il pagamento delle tasse sul canone percepito.

Di base, la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, segue le seguenti disposizioni: registrare nuovamente il contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, utilizzando il modello RLI.

La cosa che cambia significativamente, non solo per il primo accordo stipulato, ma anche per la proroga di un contratto di locazione, è la scelta di avvalersi della cedolare secca. Se siamo di fronte ad un contratto che prevede questo regime fiscale, non è necessario effettuare nessun pagamento per l’imposta di registro. Questo perché la cedolare secca, è un metodo di versamento dei tributi, dovuti in base ai canoni percepiti, che sostituisce e comprende l’imposta di registro. 

Ma l’obbligo di versare il pagamento dell’imposta di registro, permane invece di fronte a una proroga di contratto di locazione senza la cedolare secca. In questo caso, è necessario versare nuovamente la quota tramite il modello F24 Elide. Nel quale viene indicato l’importo, calcolato in base agli anni di durata della locazione prorogata. Se non si effettua tale pagamento, viene prevista una sanzione, stabilita tramite la norma n.13 del D.Lgs. n. 471/97.

Ricordiamo che la proroga del contratto di locazione a cedolare secca è il semplice prolungamento, nonché rinnovo, dei termini e delle condizioni stabilite tra il locatario e il conduttore. Sia da un punto di vista civilistico, che giuridico e fiscale. Ma l’automaticità di tale proroga, deve però essere confermata tramite i passaggi indicati in precedenza.

Per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non è tanto il regime in sé, scelto per pagare le tasse, che incide sulla possibilità di ottenerla. Tutto dipende dalla tipologia di contratto stabilito a monte. Vediamone brevemente le differenze:

• contratto d’affitto a canone libero, 4+4 anni. Prevede la tacita proroga del contratto di locazione a cedolare secca, dopo i primi quattro anni;
• contratto d’affitto a canone concordato, 3+2 anni. Prevede la tacita proroga del contratto di locazione a cedolare secca, dopo i primi tre anni;
• contratto d’affitto transitorio, da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi. Prevede la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, sole se richiesta dal conduttore, ma entro il limite dei 18 mesi;
• contratto d’affitto per studenti, da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni. Prevede la tacita proroga del contratto di locazione a cedolare secca, in base alla durata concordata, senza limiti massimi di tempo del rinnovo.

Risulta chiaro che la proroga del contratto di locazione a cedolare secca è assolutamente fattibile. La cosa importante, come vedremo di seguito, è effettuare tutti i passaggi necessari e corretti per risultare in regola a livello giuridico e fiscale. Vediamo di seguito come vanno compilati i moduli obbligatori per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca o meno.

Modello RLI

Il modello RLI è il modulo da compilare obbligatoriamente, sia durante l’apertura di un contratto, sia per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca. Tramite il modello RLI si registra qualsiasi tipo di locazione e, pertanto, è necessario utilizzare lo stesso metodo anche per le successive proroghe. 

Ogni cambiamento messo in atto in un contratto, quindi anche la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate, proprio per mezzo del modello RLI. Può capitare che, dalla stipula del primo contratto alla proroga dello stesso, ci siano delle variazioni da fare come l’avvalersi del regime fiscale a cedolare secca al posto del regime ordinario. Ed è proprio tramite questo modulo che è possibile specificare tale variazione o mantenerla, nel caso fosse già stato stabilito in precedenza.

È importante effettuare la comunicazione della proroga del contratto di locazione a cedolare secca tramite il modello RLI. Questo perché l’Agenzia delle Entrate è in grado di identificare facilmente e in tempi brevi, la data esatta di avvenuto rinnovo delle condizioni contrattuali stipulate tra locatore e conduttore.

Vediamo in che modo si deve compilare il modello RLI per segnalare la proroga del contratto di locazione a cedolare secca:

• indicare il codice “2” nella casella dedicata agli “adempimenti successivi”, come appunto, la proroga del contratto;
• confermare la data di fine proroga nello spazio “data fine proroga o cessione o risoluzione”;
• barrare nuovamente, o indicare per la prima volta, l’opzione dedicata appositamente alla cedolare secca. Altrimenti segnare la revoca;
• inserire i riferimenti del contratto prorogato nella sezione “riferimento del contratto”.

Tale documento, per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza. Ricordiamo che, nel caso di revoca della cedolare secca, è necessario aggiungere, allora, anche il pagamento dell’imposta di registro, che altrimenti non risulterebbe obbligatoria. 

Versamento imposte con F24 Elide

Ecco come funziona il versamento imposte con F24 Elide. Questo, è il modulo da utilizzare per qualsiasi tipo di pagamento, da effettuare per la registrazione della proroga del contratto di locazione, che non richiede, però, la cedolare secca. 

Se abbiamo una proroga del contratto di locazione a cedolare secca, abbiamo già detto che non è necessario versare alcun tipo di tributo. Pertanto decade l’obbligo di utilizzare il modello F24 Elide. Ma nel caso in cui ci sia una revoca della cedolare secca durante la proroga del contratto di locazione, ecco che il versamento dell’imposta di registro va eseguito, e proprio tramite il modulo in questione.

L’imposta di registro, in questo caso, viene calcolata in base alla tipologia di contratto che viene prorogata. Per esempio, se abbiamo una proroga del contratto di locazione a canone libero, al quale viene revocato il regime a cedolare secca, la tassa viene calcolata tramite un’aliquota, generalmente del 2%. Questa va conteggiata sul canone d'affitto annuo, moltiplicato per gli anni di durata della proroga, in questo caso, quattro. Nel modello F24 Elide, esiste lo spazio dedicato al codice tributo, relativo all’imposta di registro, nel quale è indispensabile indicare il numero identificativo 1504.

Sanzioni

Le sanzioni sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca possono essere messe in atto, di fronte a queste inadempienze:

• mancata comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni dalla scadenza;
• mancata comunicazione della revoca, o meno, della cedolare secca;
• mancato pagamento dell’imposta di registro, se il contratto è senza cedolare secca.

L’eventuale sanzione amministrativa è pari a 100,00 euro. Nei casi in cui si ritarda la comunicazione della proroga del contratto di locazione a cedolare secca di oltre 30 giorni ma entro i 60 dalla scadenza, l'ammenda scende a 50,00 euro.

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