Cosa fare se l'inquilino non paga il condominio?

Cosa fare se l'inquilino non paga il condominio?

Affrontiamo un argomento ostico: cosa fare se l’inquilino non paga il condominio? Il proprietario, locatore dell’appartamento, in accordo con il conduttore/inquilino dell’immobile, stabilisce, tramite il contratto di locazione, sia la quota dell’affitto sia l'importo delle spese condominiali da ricevere a parte, o da integrare nella rata stessa del canone. Questo purtroppo, non garantisce al proprietario dell’immobile, di ottenere regolarmente il pagamento delle rate pattuite. 

Se l’inquilino non paga il condominio, ci sono dei metodi di rivalsa che il proprietario/locatore può mettere in atto per recuperare quanto gli è dovuto. In casi estremi, si può richiedere lo sfratto e far uscire l’inquilino moroso dall’appartamento. I tempi possono essere lunghi, ma se il procedimento è seguito in modo attento e scrupoloso, il proprietario può recuperare sia le rate mai ricevute fino a quel momento, sia riavere libero il suo appartamento.

Le cose si complicano non poco quando l’appartamento dato in affitto, faccia parte di un complesso condominiale. Del quale il condòmino, in questo caso il proprietario, deve rispondere in quota parte, pagando le spese condominiali e rispettando il regolamento condominiale stesso. 

Nonostante l’appartamento affittato non sia abitato dal proprietario bensì dall’inquilino, è comunque il proprietario stesso a rispondere in caso di mancato pagamento delle spese di condominio. Di conseguenza, se il proprietario, nonché condòmino dello stabile in questione, non paga personalmente le tasse condominiali, perché, a sua volta, non ha ricevuto il pagamento dal suo inquilino, rischia di incorrere in sanzioni o di essere chiamato in giudizio tramite diffide o ingiunzioni di pagamento. 

Risulta chiaro che, nel caso in cui l’inquilino non paga il condominio, al proprietario, conviene mantenere integra la sua posizione di condòmino, pagando quindi le spese condominiali. Inoltre, il proprietario ha tutto l’interesse di valutare, invece, delle azioni legali concrete verso il suo inquilino, che non paga il condominio

Ricordiamo che, se l'inquilino non paga il condominio, l’amministrazione condominiale non può agire direttamente nei suoi confronti, perché, tra di loro, non c’è nessun tipo di rapporto giuridico. 

Pertanto, di fronte ad un inquilino che non paga il condominio, il condominio stesso può fare richiesta del mancato pagamento solo al condòmino, nonché proprietario dell'appartamento affittato. Ovviamente, solo nel caso in cui, nemmeno quest’ultimo, abbia provveduto, di tasca propria, ad estinguere il debito per le spese condominiali. 

Primo avviso con pagamento entro 2 mesi

Ma vediamo ora, come può comportarsi il proprietario dell’immobile se l’inquilino non paga il condominio. Di norma, dopo il primo avviso da parte del locatore, il pagamento delle spese condominiali deve essere fatto entro 2 mesi da parte dell’inquilino. Ma l’inquilino stesso può chiedere al proprietario di esibire la documentazione relativa alle spese sostenute per l’interesse comune del condominio. In tal caso, il condòmino/proprietario dell’appartamento, dovrà farsi rilasciare le medesime ricevute fiscali, o i dovuti giustificativi, da parte dell’amministrazione condominiale.

Se l'inquilino non paga il condominio, è bene verificare gli accordi presi tramite il contratto di locazione. Potrebbero non essere chiari gli accordi presi tra le parti.

Infatti è bene ricordare che, l’inquilino è tenuto a pagare le spese condominiali solo se, nel contratto di locazione stipulato con il proprietario, vengono specificate le clausole relative e i termini specifici in merito ai doveri verso il condominio e al pagamento delle sue spese. In linea di massima, se non ci sono accordi specifici, bensì generali, le spese di condominio (definite, sul contratto di locazione, come oneri accessori) vengono pagate secondo i termini stabiliti dalla Corte di Cassazione:

  • servizio di pulizia; 
  • ordinaria manutenzione dell’ascensore; 
  • fornitura di acqua, di energia elettrica, di riscaldamento e condizionamento d’aria, spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • fornitura di altri servizi comuni;
  • servizio di portineria, a carico del conduttore nella misura del 90%.

Se, in seguito al primo avviso di pagamento, l’inquilino non paga il condominio, ecco che il proprietario può agire diversamente e pensare di effettuare una richiesta di sfratto. Potrà farlo nel momento in cui trascorrono almeno 60 giorni dal mancato pagamento degli oneri accessori, alias spese di condominio, e un ritardo, di almeno 2 mensilità, sul pagamento del canone d’affitto.

Nel frattempo, ricordiamo che, invece, l’amministrazione di condominio può agire verso il condòmino, ovvero il proprietario, entro i 6 mesi dall’approvazione di bilancio condominiale, e richiedere la somma spettante. Passato questo termine, potrebbero effettuare la sospensione dei servizi condominiali.

Sfratto per morosità

Vediamo in che modo è possibile procedere con lo sfratto per morosità, quando l’inquilino non paga il condominio. Che sia per un mancato pagamento di canone, che di spese condominiali, il procedimento per lo sfratto, è lo stesso.

Tramite un avvocato, il proprietario richiede al giudice di notificare all’inquilino moroso una citazione in giudizio, con data dell’udienza alla quale presentarsi.

Ci sono delle soluzioni risolutive per una situazione come questa, che permettono all’inquilino che non ha pagato il condominio, di poterlo fare in sede di udienza, senza essere perciò sfrattato. Ancora, potrebbe chiedere una proroga sulla scadenza, di 90 giorni, per poter effettuare il pagamento del debito. Passato questo termine, se l’inquilino non paga il condominio nemmeno dopo il posticipo, si provvede allo sfratto esecutivo

In ogni caso, l’inquilino che non paga il condominio, in fase di udienza, può presentare opposizione all’ordine di sfratto, aprendo così un ulteriore processo.

Rischio per locatore in caso di mancato pagamento

Di fatto, il problema più grande ce l’ha il proprietario dell’immobile. Infatti, il rischio del locatore, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, si estende su due fronti: verso l’amministrazione del suo condominio, che pretende il pagamento, e verso l’inquilino, che non paga quanto gli spetta. 

Ricordiamo che, se l’inquilino non paga il condominio, il suo obbligo è solo verso il proprio locatore, perché è con lui che ha stipulato un contratto d’affitto. Pertanto, il mancato pagamento delle spese condominiali, ricade solo sul proprietario dell’immobile e l’amministrazione condominiali farà richiesta a lui, come effettivo condòmino dello stabile. Ripetiamo che, in questo caso, al locatore conviene saldare il proprio debito per evitare sanzioni e atti giudiziari e, nel frattempo, fare rivalsa sull’inquilino.

Dettagli non trascurabili, sono quelli relativi alla prescrizione del pagamento delle spese condominiali. La scadenza dei termini in capo al condòmino è di 5 anni, mentre quella verso l’inquilino, che non paga il condominio (oneri accessori), è di 2 anni. Di conseguenza, se il proprietario risulta essere un condòmino moroso, può dover pagare le spese di condominio entro i suoi termini di prescrizione, ma dopo quelli destinati al suo inquilino. Si potrebbe trovare così a dover saldare un debito, che poteva essere pagato dal conduttore del contratto, se avesse fatto rivalsa entro i termini corretti.