Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

In questo articolo vedremo cosa succede se non si pagano le spese condominiali di un appartamento dato in affitto. Il responsabile degli oneri non pagati, relativi alla quota condominiale, è il proprietario di condominio. Nonostante abbia stipulato un contratto di locazione con un inquilino, che occupa il suo appartamento, facente parte di un condominio.

Nel contratto d’affitto è buona norma inserire tutte le clausole necessarie per garantire al locatore, l’impegno e la responsabilità, da parte del conduttore, nonché inquilino, di rispettare il regolamento di condominio e di versare, oltre al canone di affitto, anche la quota relativa alle spese condominiali, accordate secondo l’ordinanza della Corte di Cassazione e tramite i patti stabiliti tra le parti. 

Ma questo contratto, stabilito tra proprietario e inquilino, non sostituisce di fatto la figura del condòmino, che rimane comunque il proprietario stesso dell’unità abitativa dello stabile. 

Infatti, è bene ricordare che un condominio prevede delle regole da seguire e adotta un’amministrazione condominiale, in grado di far rispettare il regolamento, di deliberare le periodiche assemblee ma soprattutto di coordinare la manutenzione di servizi e dei beni del condominio stesso, per salvaguardare lo stato della struttura, sia nelle parti comuni, sia nelle singole unità abitative. Ma la cosa fondamentale è che tutto ciò che riguarda la gestione del condominio, come la richiesta periodica delle spese condominiali, è rivolta solo ed esclusivamente ai condòmini dello stabile, perciò, in questo caso, al proprietario.

Di conseguenza, nonostante ci sia un inquilino nell’appartamento, sarà sempre il proprietario dello stesso, ovvero il condòmino, a essere responsabile anche delle spese condominiali non pagate. 

In quanto, l’inquilino, ha rapporti contrattuali solo con il proprietario. Non ha, invece, rapporti giuridici diretti con l’amministratore di condominio e, pertanto, non è vincolato da obblighi (ma nemmeno può vantare dei diritti). In questo caso, la persona che può fare da tramite tra le parti è il proprietario dell’appartamento, perché condòmino dello stabile. 

Diffida da parte del condominio al moroso

Nel caso in cui non si pagano le tasse condominiali alla data prestabilita, la condizione del non pagatore, in questo caso sempre il proprietario, è già messa in mora. 

Ma, per il condominio, è possibile effettuare una diffida al moroso per poter pretendere il pagamento dell’arretrato. La diffida viene inviata tramite una raccomandata A/R, quindi con ricevuta di ritorno, o tramite un indirizzo di posta elettronica certificata. È l'amministratore condominiale che si occupa di espletare questo compito, che prevede, tramite un ultimatum, la richiesta del pagamento delle spese condominiali non saldate, entro una nuova data stabilita. In caso contrario si ricorre all’autorità giudiziaria.

Il proprietario di condominio deve ricordare che l’amministrazione condominiale non può fare rivalsa delle spese condominiali direttamente all’inquilino che occupa l’appartamento del condòmino. Nemmeno nel caso in cui, per esempio, l’inquilino non paghi la rata del riscaldamento centralizzato. 

In questi casi, il proprietario deve pretendere, a sua volta, il pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino, in base agli accordi presi tramite il contratto di locazione.

Ma, nel frattempo, è consigliabile non lasci insoluti i suoi debiti, relativi alle spese condominiali, in quanto è lui la figura responsabile degli oneri da pagare sul suo appartamento condominiale.

Come già detto, il condominio non può richiedere direttamente all’inquilino nessun pagamento a saldo delle spese condominiali. Quindi, nei casi più gravi, l’amministratore condominiale potrebbe richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condòmino, nonché proprietario dell’appartamento messo in affitto. 

Pignoramento dei beni del moroso

Dal decreto ingiuntivo, si potrebbe arrivare all’effettivo pignoramento dei beni del moroso. Questa pratica si mette in atto dopo numerosi tentativi di accordo, svolti sia in modo informale, come un’assemblea straordinaria, che formale, come la diffida o il decreto ingiuntivo stesso. 

Ma quando persiste il rifiuto del pagamento delle spese condominiali, tramite il decreto ingiuntivo è possibile passare al pignoramento dei beni del debitore. 

Per poter eseguire questa manovra, si mettono in atto i seguenti controlli:

  • verifica di residenza anagrafica del condòmino, proprietario dell'appartamento in affitto;
  • rintraccio del posto di lavoro o rintraccio della situazione inps, per appurare, inoltre, la capacità reddituale, per poter procedere eventualmente con un pignoramento di stipendio (o pensione);
  • indagine bancaria sulla persona o di eventuali aziende a suo nome, per pignoramento dal conto corrente;
  • verificata dei veicoli intestati al condòmino.

Non è di certo conveniente fare in modo che la situazione del proprietario dell’appartamento di condominio, si aggravi in questo modo a causa di un inquilino moroso. Pertanto è bene agire nell’immediato ed eseguire gli stessi procedimenti, impugnando il contratto di locazione e le sue clausole, per pretendere il pagamento delle spese condominiali accordate a monte. 

Sospensione servizi condominiali

Non è del tutto chiaro se la sospensione dei servizi condominiali, per chi non paga le spese di condominio, è un’azione da poter mettere in atto sempre e comunque.

In generale, possiamo dire che è un metodo che prevede il distacco delle utenze per le quali non vengono pagate le spese condominiali dovute. Come, per esempio, per il riscaldamento centrale, che viene bloccato per la determinata unità abitativa, della quale non risulta esserci il pagamento della quota parte. Oppure, viene tolta la facoltà di potere godere di zone comuni del condominio al condòmino moroso. 

La sospensione dei servizi condominiali è una manovra atta a creare pressione e a dare una sorta di sanzione alla persona morosa, ma è bene verificare in che modo sia realmente fattibile mettere in pratica questa modalità. È necessario sincerarsi di non togliere per troppo tempo o in modo totale, la disponibilità ai beni essenziali, come l’acqua, per evitare di violare i diritti umani. 

Le persone che possono effettuare la sospensione dei servizi condominiali, sono l’amministratore di condominio o il giudice. Dopo aver concesso un periodo di tolleranza, entro il quale il moroso può avere il tempo per pagare,ed entro i 6 mesi dalla chiusura di bilancio di condominio.

Nel caso del proprietario, ricordiamo ancora, che è lui il responsabile della morosità del suo inquilino, rispetto al condominio stesso. E, allo stesso tempo, il proprietario stesso è creditore della quota relativa alle spese condominiali, che il conduttore, nonché inquilino, dovrebbe versargli.