Sfratto per morosità: cos'è?
Se non si sa cosa fare con un inquilino inadempiente, ecco che è possibile agire con lo sfratto per morosità. In questo articolo racconteremo che cos’è e quali sono le condizioni tali per cui è possibile procedere in tal senso.
Nel caso in cui succeda che il conduttore del contratto d’affitto non rispetti il pagamento della quota canone stabilita, diventa un inquilino moroso già dopo 20 giorni dal primo ritardo. Se non c’è nessun tipo di dialogo e di accordo tra le parti, è importante che il proprietario e locatore dell’immobile valuti di tutelarsi, cercando di riscuotere il canone d’affitto nel modo migliore esistente. Prima di arrivare a richiedere lo sfratto per morosità, è possibile e doveroso fare tutti i tentativi necessari, seguendo comunque un iter tale da poter poi dimostrare di aver fatto ogni richiesta in modo ufficiale.
Se l’inquilino permane nel suo stato di morosità e non accenna a voler accettare nessun dialogo amichevole, ecco che il primo passo da fare è inviare una raccomandata a/r. Tramite questa richiesta formale, il proprietario dell’immobile deve richiedere espressamente il pagamento delle rate scadute entro un termine massimo e specificare che, in assenza di riscontro, si procederà per la risoluzione del contratto in corso e si richiederà lo sfratto per morosità.
Quando si può sfrattare l'inquilino
Lo sfratto per morosità è un diritto del proprietario dell’immobile già dopo i 20 giorni dal ritardo del pagamento del canone. Ma quando si può sfrattare l’inquilino a tutti gli effetti?
È bene procedere per gradi e capire quali sono le mosse che è necessario fare. Ma, in questo caso, con l’appoggio di un avvocato che segua e si occupi di tutte le fasi burocratiche del caso. Grazie all’articolo 5 della Legge n. 392 del 1978, viene determinato che l’inadempimento dell’obbligo al pagamento del canone d’affitto, è una grave violazione. Anche il mancato pagamento degli oneri accessori dovuti, per esempio, ai servizi condominiali, rientra in questi termini di valutazione.
Per tale motivo, si ha il diritto di fare una richiesta giudiziaria per la risoluzione del contratto in essere con l’inquilino moroso e per la restituzione dell’immobile locato.
Per procedere allo sfratto per morosità, l’avvocato mandatario, notificherà un atto giudiziario all’inquilino moroso. Tramite questo documento ufficiale di convalida di sfratto di morosità, il conduttore del contratto viene citato formalmente in giudizio.
Questa è la prima procedura corretta per poter concludere anticipatamente il contratto per giusta causa e per poter riappropriarsi del proprio immobile. Inoltre, sarà da questo momento in poi che il proprietario dell'appartamento non è più obbligato a dichiarare i canoni d’affitto. I quali vanno solitamente indicati comunque, anche se non percepiti, fintantoché non avviene appunto una citazione in giudizio per l’inquilino moroso.
Procedimento dello sfratto
È necessario dire che il procedimento dello sfratto potrebbe essere un percorso lungo e impegnativo. E, quando si arriva a questo punto, solitamente sono già stati fatti, precedentemente, tanti passi pacifici per cercare un accordo amichevole tra le parti, che purtroppo non è avvenuto.
Ma è importante e necessario che il proprietario tuteli la sua posizione, soprattutto se è consapevole di non avere nessuna mancanza verso l’inquilino inadempiente.
Lo sfratto per morosità inizia con l’atto giudiziario, nel quale viene indicata la data di udienza alla quale l’inquilino dovrà presentarsi in giudizio. Il giudice esamina lo stato di morosità, verifica l’effettiva inadempienza del conduttore ed emette l’ordinanza di sfratto.
Con l’ordinanza di sfratto viene stabilita una data entro la quale l'inquilino moroso deve lasciare l’immobile. Se nemmeno questo dovesse accadere nei termini stabiliti, si procede con la richiesta di sgombero da parte dell’ufficiale giudiziario, che si reca di persona dall’inquilino, per fargli liberare i locali. Se necessario, questo intervento può essere ripetuto più volte, arrivando anche al caso estremo di dover forzare la serratura tramite l’aiuto di un fabbro, in presenza delle forze dell’ordine.
Purtroppo può succedere sia l’unico modo per poter rientrare in possesso del proprio immobile con chiavi in mano. Solo davanti all’ufficiale giudiziario è possibile, in questi casi, entrare con la forza nell’appartamento occupato dall’inquilino.
Se dopo lo sfratto per morosità, il proprietario è ancora il credito dei canoni d’affitto non pagati dall’inquilino, è necessario fare un’altra richiesta formale, vediamo quale.
Recupero dei mancati pagamenti
Con lo sfratto per morosità, viene emesso anche un decreto ingiuntivo per il recupero dei mancati pagamenti dei canoni arretrati. Anche in questo caso, se non c’è il volere dell'inquilino di adempiere a tale richiesta ufficiale, in caso estremo, è possibile, per il proprietario, richiedere un’esecuzione forzata all’anagrafe tributaria, per pignorare i beni a pagamento di quanto dovuto.
Questi descritti, sono casi estremi, ma che è bene tenere in considerazione. Inoltre ricordiamo che la legge non tutela solo il proprietario, bensì anche l'inquilino. Ecco quali sono le azioni che può compiere il conduttore, nonostante sia moroso, per recuperare il suo stato di locatario inadempiente:
- può pagare gli arretrati del canone entro la data della prima udienza e chiudere il procedimento di sfratto per morosità. In questo caso gli rimane il diritto di proseguire con il contratto d’affitto;
- può richiedere il termine di grazia, cioè una dilazione dei pagamenti fino a 90 giorni;
- ha diritto a presentare un'opposizione, con la quale dichiara che non ci sono i presupposti per uno sfratto per morosità.
Pertanto, situazioni di questo genere possono andare per le lunghe e trasformarsi anche in cause giudiziali più complesse e difficili.
La cosa migliore da fare è innanzitutto stipulare un contratto di locazione che abbia delle clausole tale da eliminare qualsiasi dubbio in merito al pagamento dei canoni d’affitto e alle eventuali azioni da mettere in pratica, di fronte alle inadempienze delle parti.
Prima di intraprendere vie legali per avviare lo sfratto per morosità, è consigliato inoltre verificare che non ci siano pendenze o mancanze da parte del proprietario. In questo modo ogni azione, diventa più efficace e giustificata.