Come funziona il procedimento di sfratto dell'inquilino?

3 luglio 2022 · Blog Semplificaffitto · 5 min di lettura

Titolo: Come funziona il procedimento di sfratto dell'inquilino?

In questo articolo vedi come funziona il procedimento di sfratto dell’inquilino. Lo sfratto per morosità permette a te, proprietario, di rientrare in possesso del tuo immobile dopo che sono stati verificati i presupposti per i quali l’inquilino è ritenuto inadempiente, pertanto moroso, rispetto ai termini di contratto.m

Il procedimento formale dello sfratto per morosità è solitamente assistito da un legale rappresentante, come l’avvocato, che chiede alle Autorità Giudiziarie di convalidare lo sfratto.

I motivi che giustificano il procedimento di sfratto dell’inquilino sono i seguenti:

insolvenza dei canoni d’affitto, dopo 20 giorni dalla scadenza; immobile occupato dall’inquilino dopo i termini previsti dal contratto di locazione; necessità del proprietario di entrare in possesso del suo immobile prevista per legge; grave inadempimento degli obblighi di contratto.

I tempi perché il procedimento di sfratto dell’inquilino venga portato a termine, possono diventare lunghi e impegnativi. In questi casi è bene che tu ti affidi a un servizio che ti segua in tutti gli aspetti burocratici. Semplificaffitto.it si occupa della selezione degli inquilini, dell’incasso garantito, della tutela legale e della gestione completa, dandoti anche le indicazioni necessarie e corrette per sapere come muoverti nei confronti dell’inquilino moroso, soprattutto quando non è stato possibile instaurare un dialogo pacifico.

Vediamo di seguito, punto per punto, quali sono gli step che spiegano come funziona il procedimento per lo sfratto dell’inquilino indadempiente.

1. Inizio procedimento: diffida

L’inizio del procedimento per sfratto dell’inquilino avviene tramite la lettera di diffida. Tu puoi iniziare, anche in maniera autonoma, inviando una raccomandata a/r al conduttore del contratto d’affitto. Tramite la diffida scritta, si richiede formalmente di rispettare i termini previsti da contratto. Come, per esempio, la richiesta di pagamento delle rate dei canoni scaduti. Può essere utile notificare inoltre l'intimazione di sfratto per morosità. In modo da far intendere all’inquilino in che modo si vuole procedere, nel caso non venga accolta la richiesta fatta.

Tramite la lettera di diffida, si indica anche una citazione in udienza per la convalida dello sfratto da parte delle autorità.

2. Udienza di convalida dello sfratto

L’udienza di convalida dello sfratto è necessaria per avviare a tutti gli effetti il procedimento verso l’inquilino moroso. Avviene quando ci si presenta davanti al Giudice, il quale verifica lo stato delle cose, esaminerà lo stato di morosità dell’inquilino e determinerà il grado di inadempienza dello stesso. È in questa fase che il conduttore può richiedere opposizione oppure risolvere il procedimento di sfratto, adempiendo alle sue mancanze. Nel caso ci sia un’opposizione o una richiesta del termine di grazia da parte dell’inquilino, il giudice è tenuto a formalizzare e convalidare l’ordinanza di sfratto.

3. Emissione ordinanza di sfratto

L’emissione ordinanza di sfratto avviene durante l’udienza, nella data comunicata tramite la lettera di diffida. L’inquilino viene citato in giudizio e, dopo le verifiche della sua situazione di morosità da parte del giudice, viene intimato a lasciare libero l’immobile occupato, entro i termini stabiliti in quel momento dall’autorità giudiziaria. In questa fase il conduttore può evitare l’ordinanza adempiendo nell’immediato alle sue mancanze contrattuali e accollandosi le spese legali dovute fino a quel momento.

Altresì, può richiedere una dilazione ulteriore (termine di grazia), fino a un massimo di 90 giorni, del pagamento delle scadenze arretrate, in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto. L’ordinanza di sfratto esecutiva indica la data entro la quale l’inquilino è tenuto a lasciare libero l’appartamento occupato oramai non più a ragione.

4. Avviso di sloggio e preavviso di rilascio

Se nemmeno l’ordinanza di sfratto dovesse bastare, si procede con l’avviso di sloggio e preavviso di rilascio. Se i locali occupati in maniera oramai illecita da parte dell’inquilino non vengono lasciati nei termini previsti, è necessario agire con un procedimento di sfratto esecutivo forzato. Ovvero avviene una richiesta di sgombero da parte dell’ufficiale giudiziario, che bussa direttamente all’appartamento dell’inquilino, per far liberare i locali. Se necessario, questo intervento viene ripetuto più volte, arrivando anche a casi estremi in cui viene forzata la serratura con l’aiuto di un fabbro, in presenza delle forze dell’ordine.

Purtroppo può succedere sia l’unica modalità possibile per te, proprietario dell’immobile, di poterne rientrare in possesso. Solo davanti all’ufficiale giudiziario è possibile entrare con la forza nei locali occupati dall’inquilino.

5. Decreto ingiuntivo per recupero canoni, interessi, spese legali

Spesso, il procedimento di sfratto dell’inquilino viene avviato per mancato pagamento dei canoni d’affitto. Per tale motivo, si richiede, oltre alla risoluzione immediata del contratto di locazione stipulato tra le parti, anche il decreto ingiuntivo per recupero canoni, interessi, spese legali.

Infatti il procedimento di sfratto dell’inquilino è necessario solo per far uscire la persona dall’immobile occupato e ridarne il possesso a te, proprietario. Pertanto, il decreto ingiuntivo è necessario per intimare ufficialmente il pagamento di tutte le spese attribuite all’inquilino, che deve eseguire entro i termini stabiliti sempre dal giudice.

Nei casi peggiori, di fronte all’ennesimo rifiuto dell’inquilino, è possibile agire in maniera forzata, chiedendo all’anagrafe tributaria di fare un’esecuzione per valutare il pignoramento dei beni in compensazione al mancato pagamento dei canoni, degli interessi e delle spese legali.

I passaggi che caratterizzano il procedimento per lo sfratto dell’inquilino, possono rivelarsi la una soluzione pratica e relativamente veloce, nel caso in cui l’inquilino sia disposto ad assecondare le fondate richieste. In caso contrario bisogna aspettarsi di dover andare per le lunghe, rischiando scelte che forzano la situazione. Non è di certo piacevole ma è importante tutelarti e sapere come comportarti di fronte a comportamenti che violano la legge e non rispettano gli accordi contrattuali presi tra le parti.

Per questo motivo è consigliato e utile prevedere, da contratto, di stabilire un deposito cauzionale, con il quale si può sopperire, in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto.