Il proprietario può entrare in casa?

2 luglio 2022 · Blog Semplificaffitto · 4 min di lettura

Titolo: Il proprietario può entrare in casa?

In questo articolo vedremo quando tu, proprietario, puoi entrare in casa: una situazione che è bene chiarire subito, così da evitare dubbi e incomprensioni. Essere proprietario di un immobile dato in affitto non ti permette di disporre dei locali liberamente. Esistono infatti regole precise che tu e l’inquilino dovete conoscere, per comportarvi in modo corretto e consapevole.

Con il contratto di affitto, tu trasferisci all’inquilino il possesso momentaneo dell’immobile. Di conseguenza, è il locatario la persona che può permetterti di entrare oppure no nell’appartamento.

Ci sono però casi eccezionali o urgenti che ti consentono di entrare in casa anche se è affittata a terzi. Di seguito vedrai infatti le situazioni e le modalità che possono permettere le visite all’immobile.

Ricorda che i diritti di occupazione dell’immobile vengono ceduti da te all’inquilino tramite il contratto di locazione, e che entrambi dovete rispettare obblighi e doveri reciproci. Per questo motivo, tu non puoi entrare nell’abitazione se non è stato espressamente concesso e stabilito anche dal contratto.

Di seguito vediamo quando e come tu puoi entrare nei locali messi in affitto e come conviene comportarti se dovessi incontrare un ostacolo.

Come regolare le visite del proprietario

Scopriamo come regolare le visite presso l’appartamento affittato a terzi.

Innanzitutto è bene fare le seguenti precisazioni che chiariscono la posizione tua e dell’inquilino rispetto all’immobile, soggetto a contratto di locazione, sottoscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate:

tramite il contratto di affitto, tu perdi il diritto al libero possesso e godimento dell’immobile; l’inquilino diventa possessore e può godere, in base ai termini stabiliti, dell’uso dell'appartamento; per te c’è il divieto di entrare liberamente in casa, se non su permesso dell’inquilino; devono essere indicate le clausole che ti permettono di entrare in casa in casi particolari e prestabiliti.

Se dovessi avere le chiavi dell’immobile, non puoi assolutamente entrare a tuo piacimento in casa dell’inquilino, perché rischi il reato di violazione di domicilio. Ma, tramite clausole stabilite e concordate tra le parti, tu puoi entrare in casa dell’inquilino periodicamente (es. una volta l’anno) per verificare lo stato dell’immobile, ma in presenza e in accordo del locatario.

Inoltre ci sono situazioni particolari, o di primaria urgenza, che ti permettono di entrare in casa anche senza autorizzazione. Come quando ci sono pericoli imminenti che possono mettere a repentaglio la vita e la salute di persone o il rischio di danni ai locali.

In generale, tu puoi entrare in casa in base agli accordi presi formalmente tra le parti e previa presenza e autorizzazione dell’inquilino.

Per te è bene garantirti una clausola nel contratto che permetta la visita dell’immobile messo a disposizione dell’inquilino. Ci possono essere situazioni per le quali sia necessaria la visita all’appartamento ed è bene che venga concessa e confermata dal conduttore del contratto (inquilino).

Come, per esempio, la necessità di far vedere la casa a dei possibili acquirenti interessati all’immobile. L’inquilino dovrà accettare, dando disponibilità in base alle sue personali esigenze, in quanto anche lui deve essere tutelato nella privacy della casa in cui sta abitando momentaneamente.

Cosa accade se si ostacolano le visite

Può capitare invece che l’inquilino neghi a te la possibilità di entrare in casa, anche quando ne avresti formalmente diritto. Ecco cosa accade se si ostacolano le visite nei casi in cui dovrebbero essere concesse: se da contratto è stato previsto il tuo diritto di entrare in casa per motivi validi e concordati, l’inquilino risulta inadempiente rispetto agli accordi sottoscritti nel contratto d’affitto.

Per questo motivo, se ostacola la visita all’appartamento senza validi motivi, l’inquilino è responsabile del danno che sta causando. E, non avendo concesso una prestazione dovuta, diventa inadempiente, pertanto perseguibile. Infatti, anche la Suprema Corte di Cassazione conferma e stabilisce che questo comportamento viola la legge.

Per questo motivo, tu, che non puoi entrare in casa nonostante ne abbia diritto secondo i termini stabiliti dal contratto, puoi agire per vie giudiziarie e far avviare una causa civile.

Il comportamento illegittimo dell’inquilino può provocare una o più di queste conseguenze:

essere condannato a concedere l’accesso all'appartamento come previsto contrattualmente; obbligato a recedere dal contratto d’affitto nell’immediato, a causa della sua inadempienza, che può portare una grave perdita per te, come la non vendita dell’immobile; costretto a un risarcimento dei danni subiti da te, calcolato in base al procedimento che stabilisce il valore della perdita avuta.

Pensando a comportamenti consoni e dettati dal buon senso, è chiaro che situazioni estreme come queste descritte possono essere assolutamente evitate. In quanto, non dovrebbe esserci nessun tipo di problema se tu chiedi di poter visitare annualmente l’immobile o di poterlo mostrare a dei possibili acquirenti.

Allo stesso modo l’inquilino ha il diritto di vivere nella sua abitazione, anche se momentanea, in modo agevole e nel rispetto della propria privacy. Per questo, alla base di un buon rapporto tra le parti, è bene instaurare un rapporto di fiducia e di dialogo, così da poter gestire, nel rispetto di entrambi, le visite dell’immobile, qualsiasi sia il motivo.

La soluzione concreta è quella di stabilire delle clausole, in accordo tra le parti, che ti permettano di entrare in casa. Garantendo però la giusta discrezione all’inquilino, evitando accordi che prevedano continue incursioni, ma solo visite che abbiano uno scopo veramente significativo.