Proroga contratto di locazione a cedolare secca

29 aprile 2022 · Blog Semplificaffitto · 5 min di lettura

Titolo: Proroga contratto di locazione a cedolare secca

Le regole per la proroga del contratto di locazione cambiano quando scegli la cedolare secca per il pagamento delle tasse sul canone percepito.

Di base, la proroga del contratto di locazione a cedolare secca segue queste disposizioni: devi registrare nuovamente il contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, utilizzando il modello RLI.

La differenza principale, non solo per il primo accordo stipulato ma anche per la proroga di un contratto di locazione, è la scelta di avvalerti della cedolare secca. Se il tuo contratto prevede questo regime fiscale, non devi effettuare alcun pagamento per l’imposta di registro. Questo perché la cedolare secca è un metodo di versamento dei tributi dovuti in base ai canoni percepiti, che sostituisce e comprende l’imposta di registro.

L’obbligo di versare l’imposta di registro, invece, resta valido di fronte a una proroga di contratto di locazione senza cedolare secca. In questo caso, devi versare nuovamente la quota tramite il modello F24 Elide, indicando l’importo calcolato in base agli anni di durata della locazione prorogata. Se non effettui questo pagamento, è prevista una sanzione stabilita dalla norma n. 13 del D. Lgs. n. 471/97.

Ricorda che la proroga del contratto di locazione a cedolare secca è il semplice prolungamento, nonché rinnovo, dei termini e delle condizioni stabilite tra locatore e conduttore. Vale sia dal punto di vista civilistico, sia giuridico e fiscale. Ma l’automaticità di questa proroga deve comunque essere confermata tramite i passaggi indicati in precedenza.

Per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non è il regime fiscale in sé a determinare la possibilità di ottenerla. Tutto dipende dalla tipologia di contratto stabilita a monte. Vediamo brevemente le differenze:

contratto d’affitto a canone libero, 4+4 anni. Prevede la tacita proroga del contratto di locazione a cedolare secca, dopo i primi quattro anni; contratto d’affitto a canone concordato, 3+2 anni. Prevede la tacita proroga del contratto di locazione a cedolare secca, dopo i primi tre anni; contratto d’affitto transitorio, da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi. Prevede la proroga del contratto di locazione a cedolare secca solo se richiesta dal conduttore, ma entro il limite dei 18 mesi; contratto d’affitto per studenti, da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni.

Prevede la tacita proroga del contratto di locazione a cedolare secca, in base alla durata concordata, senza limiti massimi di tempo del rinnovo.

Risulta chiaro che la proroga del contratto di locazione a cedolare secca è assolutamente fattibile. La cosa importante, come vedremo di seguito, è effettuare tutti i passaggi necessari e corretti per essere in regola a livello giuridico e fiscale. Vediamo di seguito come vanno compilati i moduli obbligatori per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca o meno.

Modello RLI

Il modello RLI è il modulo da compilare obbligatoriamente, sia durante l’apertura di un contratto, sia per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca. Tramite il modello RLI si registra qualsiasi tipo di locazione e, pertanto, devi utilizzare lo stesso metodo anche per le successive proroghe.

Ogni cambiamento in un contratto, quindi anche la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate proprio per mezzo del modello RLI. Può capitare che, dalla stipula del primo contratto alla proroga dello stesso, ci siano delle variazioni da fare come l’avvalersi del regime fiscale a cedolare secca al posto del regime ordinario. Ed è proprio tramite questo modulo che puoi specificare tale variazione o mantenerla, nel caso fosse già stata stabilita in precedenza.

È importante comunicare la proroga del contratto di locazione a cedolare secca tramite il modello RLI. Questo perché l’Agenzia delle Entrate è in grado di identificare facilmente e in tempi brevi la data esatta di avvenuto rinnovo delle condizioni contrattuali stipulate tra locatore e conduttore.

Vediamo in che modo devi compilare il modello RLI per segnalare la proroga del contratto di locazione a cedolare secca:

indicare il codice “2” nella casella dedicata agli “adempimenti successivi”, come appunto, la proroga del contratto; confermare la data di fine proroga nello spazio “data fine proroga o cessione o risoluzione”; barrare nuovamente, o indicare per la prima volta, l’opzione dedicata appositamente alla cedolare secca. Altrimenti segnare la revoca; inserire i riferimenti del contratto prorogato nella sezione “riferimento del contratto”.

Questo documento, per la proroga del contratto di locazione a cedolare secca, deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza. Ricorda che, nel caso di revoca della cedolare secca, devi aggiungere anche il pagamento dell’imposta di registro, che altrimenti non risulterebbe obbligatoria.

Versamento imposte con F24 Elide

Ecco come funziona il versamento imposte con F24 Elide. Questo è il modulo da utilizzare per qualsiasi tipo di pagamento da effettuare per la registrazione della proroga del contratto di locazione che non richiede la cedolare secca.

Se hai una proroga del contratto di locazione a cedolare secca, abbiamo già detto che non devi versare alcun tipo di tributo. Pertanto decade l’obbligo di utilizzare il modello F24 Elide. Ma nel caso in cui ci sia una revoca della cedolare secca durante la proroga del contratto di locazione, ecco che il versamento dell’imposta di registro va eseguito proprio tramite il modulo in questione.

L’imposta di registro, in questo caso, viene calcolata in base alla tipologia di contratto che viene prorogata. Per esempio, se hai una proroga del contratto di locazione a canone libero, al quale viene revocato il regime a cedolare secca, la tassa viene calcolata tramite un’aliquota, generalmente del 2%. Questa va conteggiata sul canone d'affitto annuo, moltiplicato per gli anni di durata della proroga, in questo caso, quattro. Nel modello F24 Elide, esiste lo spazio dedicato al codice tributo relativo all’imposta di registro, nel quale è indispensabile indicare il numero identificativo 1504.

Sanzioni

Le sanzioni sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca possono essere applicate di fronte a queste inadempienze:

mancata comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni dalla scadenza; mancata comunicazione della revoca, o meno, della cedolare secca; mancato pagamento dell’imposta di registro, se il contratto è senza cedolare secca.

L’eventuale sanzione amministrativa è pari a 100,00 euro. Nei casi in cui ritardi la comunicazione della proroga del contratto di locazione a cedolare secca di oltre 30 giorni ma entro i 60 dalla scadenza, l'ammenda scende a 50,00 euro.