Quali sono gli obblighi del conduttore?

Quali sono gli obblighi del conduttore?

Quali sono gli obblighi del conduttore, dal momento in cui entra in possesso dell’immobile in affitto? Ogni tipologia di contratto, come anche quello di locazione, prevede dei diritti e dei doveri sia per il conduttore che per il locatore. Così, è possibile gestire con serenità e chiarezza qualsiasi accordo preso, evitando inutili incomprensioni che potrebbero sfociare in atti giudiziari. 

Nel contratto di locazione di un immobile, le caratteristiche devono essere specificate nel modo più completo possibile. Si consiglia inoltre che vengano inserite anche le clausole dettagliate, stabilite e ritenute necessarie dal conduttore e dal locatore, per migliorare l'accordo scritto. In questo modo il contratto viene rispettato senza errori, tenendo presente entrambe le posizioni di chi lo stipula. 

Per conoscere bene quali sono gli obblighi del conduttore, tramite il codice civile, che stabilisce le norme di comportamento dell’inquilino (conduttore) e del proprietario (locatore) dell’immobile, si identificano quei doveri ai quali non ci si può sottrarre. In questo articolo, vedremo quali sono gli obblighi del conduttore rispetto al proprietario, ma soprattutto rispetto all’immobile preso in locazione.

In giurisprudenza, esiste più di qualche articolo del codice civile che indica e stabilisce quali sono gli obblighi di competenza delle due parti del contratto di affitto. Ma, di seguito, vedremo cosa dice la norma sul conduttore, tramite le seguenti disposizioni:

  • Art. 1577 c.c., relativo alle riparazioni a carico del conduttore;
  • Art. 1588 e 1590 c.c., sulle condizioni della casa;
  • Art. 1592 e 1593 c.c., sui miglioramenti durante l'affitto.

Nei prossimi paragrafi vedremo ogni articolo del codice civile, in modo più completo possibile.

Art 1577 c.c. per le riparazioni a carico del conduttore

Nell’articolo 1577 del c.c. si specificano quali sono le riparazioni a carico del conduttore del contratto d’affitto sull’immobile di cui è momentaneamente in possesso.

Partiamo dal presupposto che il locatore ha l’obbligo di lasciare l’appartamento da affittare in buono stato di manutenzione (riferimento art. 1575 del c.c.). Allo stesso modo, anche durante la locazione, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere lo stato stesso dell’immobile (riferimento art. 1576 del c.c.) in base a come lo aveva lasciato all’inquilino inizialmente. 

Ma non tutte le riparazioni sono a suo carico, bensì anche il conduttore ha la responsabilità di occuparsi della piccola e ordinaria manutenzione della struttura, degli impianti e degli elettrodomestici, ecc. Per esempio, lo spurgo pozzi neri e latrine, la portineria e servizi annessi (al 90%) dell’immobile, sono delle spese che rientrano negli obblighi del conduttore.

Allo stesso modo, anche la conservazione di parti mobili del locale, la manutenzione dell’ascensore e di ogni servizio di cui fa uso il conduttore, nonché inquilino dei locali, come luce elettrica, riscaldamento e acqua, sono una sua responsabilità. Ancora, anche la gestione ordinaria dovuta a mantenere in efficienza l’immobile, come la rimozione del deterioramento causato dall’uso del bene locato, è uno tra gli obblighi dell’inquilino. 

In ogni caso, in base agli accordi presi e alle clausole indicate e stabilite tra le parti, è possibile stabilire che anche le spese di straordinaria manutenzione siano tra gli obblighi del conduttore. Da precisare, che ogni tipo di manutenzione o riparazione dovuta da dolo o colpa del conduttore o dei suoi familiari, sarà a carico comunque dell’inquilino stesso.

In generale, se l’immobile necessita di riparazioni che non risultano a carico del conduttore, è necessario avvisare il proprietario della specifica esigenza, il quale dovrà provvedere quanto prima a risolvere il danno. Nel caso di riparazioni urgenti, queste possono essere effettuate dal conduttore, il quale può richiedere in seguito il rimborso delle spese sostenute. Ma se il conduttore non avvisa per tempo il proprietario del danno da riparare, il rimborso può essere richiesto solo in minor misura.

Art. 1588 e 1590 c.c. sulle condizioni della casa

Con l’art. 1588 e 1590 del c.c. si definiscono gli obblighi del conduttore sulle condizioni della casa. L’inquilino è tenuto a prendere in consegna l’immobile e disporne come è stato stabilito da contratto, o in base alle circostanze, adottando la "diligenza del buon padre di famiglia".

Il conduttore ha il dovere di usare i locali a seconda dello scopo previsto e concordato dal contratto di locazione, evitando di danneggiarlo e mantenendolo in buono stato di conservazione, attuando anche l’ordinaria manutenzione. 

Nell’articolo 1588 del codice civile, che si riferisce in particolar modo al deterioramento o alla perdita (per esempio a causa di incendio) della cosa locata, si indica che il conduttore ha l’obbligo di rispondere di tutti i casi in cui ci sia uno stato peggiorativo dell’immobile, non dovuto al normale uso e usura del locale e della struttura.

Mentre con l’articolo 1590 del codice civile, che si occupa di spiegare come deve essere restituita la cosa locata, si stabilisce che, tra gli obblighi del conduttore, c’è anche quello di dover restituire l’immobile preso in affitto, nello stato medesimo in cui gli è stato dato in possesso. La descrizione fatta sul contratto dell’immobile in locazione, deve essere rispettata nelle sue parti, fatto salvo il deterioramento per normale usura o per modifiche accordate e confermate tra inquilino e proprietario.

Art 1592 e 1593 c.c. sui miglioramenti durante l'affitto

Tramite gli articoli 1592 e 1593 del c.c. sui miglioramenti durante l’affitto, si conferma l’obbligo del conduttore del contratto di doversi occupare della manutenzione ordinaria, messa in pratica per mantenere e conservare lo stato dell’immobile preso in affitto. Ma ci si concentra principalmente sulle migliorie che possono essere effettuate al bene, oggetto del contratto di locazione.

Se le modifiche apportate ai locali non sono state accordate né pattuite con il proprietario, quest’ultimo non è tenuto a dare nessun rimborso di tipo economico. Nel caso ci sia invece il consenso sulle operazioni di miglioria applicate per un utilizzo più favorevole e che accrescono il valore dell’immobile stesso, il conduttore ha diritto a una indennità o a poter compensare sui deterioramenti del locale, di cui non ha colpa grave.

In generale, il locatore non ha l’obbligo di apportare migliorie sull’immobile in affitto, soprattutto se il conduttore lo ha ritenuto idoneo all’uso che ne deve fare, al momento della stipula del contratto. L’inquilino stesso deve verificare che le caratteristiche dei locali siano tali da garantire l’uso che ne vuole fare. Allo stesso modo, non può cambiare destinazione d’uso all’immobile preso in affitto: se è una locazione di tipo abitativo, il conduttore non può farne, per esempio, un laboratorio professionale. 


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