Locazione abitativa: tipi di contratto

Prima di parlare della locazione abitativa è bene premettere che “il mattone”, per noi Italiani è da sempre considerato il bene rifugio per eccellenza. Le statistiche confermano che il patrimonio edilizio residenziale è per lo più in mano a persone fisiche (beni familiari ereditati o investimenti immobiliari). Per districarsi nel complesso insieme di normative e trarne il maggior profitto, è importante possedere un’adeguata formazione o affidarsi a professionisti del settore. 

Che tu sia il proprietario di un immobile (locatore) in procinto di metterlo in affitto o che tu sia il potenziale inquilino (locatario, conduttore o affittuario), è importante che tu conosca le varie tipologie di contratto di locazione esistenti. 

I proprietari sono preoccupati di non riscuotere l’affitto, temono di subire danni, di non liberare l’immobile e di essere oppressi dai numerosi adempimenti necessari per affittare. Gli inquilini hanno difficoltà a trovare casa, sono costretti a sostenere costi iniziali eccessivi e non ricevono alcuna forma di sostegno.

Osservando la condizione tipica nella quale si trovano il proprietario, l’inquilino e le loro famiglie, abbiamo sviluppato Semplificaffitto.it per risolvere tutte le criticità legate agli affitti, con il risultato di prendersi cura sia del proprietario che dell’inquilino.

Un contratto è un accordo stipulato tra due o più parti che vengono unite in un rapporto giuridico, cioè regolamentato dalla legge. In particolare, il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo che ha come oggetto un immobile. Con questo contratto il proprietario cede in uso all’inquilino un’abitazione affinché possa viverci da solo, con la sua famiglia o con dei coinquilini per un determinato periodo di tempo in cambio di una quantità di denaro prestabilita. Esistono diversi tipi di contratto di locazione abitativa e sono regolamentati dalla Legge n. 431 del 1998 con le sue successive modifiche e dalla Legge 392 del 1978, nei limiti degli articoli non abrogati. 

In questa guida passeremo in rassegna le varie tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo, dal contratto breve fino a quello per studenti passando per i contratti d’affitto a canone libero o concordato.

Contratto a canone libero

Il contratto a canone libero è conosciuto anche come contratto 4+4. La legge 431/1998 ne stabilisce:

• la durata minima;
• le procedure di rinnovo,
• la possibilità e le modalità di recesso.

Questa tipologia contrattuale ha una durata minima di 4 anni. Una volta trascorso questo lasso di tempo l’inquilino può decidere se lasciare l’abitazione o rimanere. Nel caso in cui si voglia interrompere questo rapporto deve comunicare le sue intenzioni al proprietario dell’immobile almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno o mezzo equipollente.

La posizione del proprietario è leggermente diversa. Al termine dei 4 anni non può chiedere all’inquilino di lasciare l’abitazione a meno che non ci siano motivate esigenze. Ad esempio, il proprietario può chiedere di interrompere ilrapporto di locazione se ha necessità di andare a vivere egli stesso in quell’abitazione o un suo familiare entro il secondo grado di parentela.

Nel caso in cui né l’inquilino e né il proprietario esprimano volontà di recesso, il contratto a canone libero è tacitamente rinnovato per altri 4 anni. Al termine degli 8 anni, il proprietario rientrerà in pieno possesso dell’immobile. Qualora invece vi sia la reciproca intenzione di proseguire il rapporto di locazione con l’attuale inquilino, potranno essere ricontrattate le condizioni contrattuali in un nuovo contratto di locazione.

In questa tipologia contrattuale, La legislazione italiana lascia invece piena libertà di scelta al proprietario e all’inquilino:

• sull’importo del canone di locazione;
• sui tempi e sulle modalità di pagamento dell’affitto;
• sulle altre parti del contratto.

Definiti gli accordi contrattuali, il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione.

Contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato, o contratto 3+2, ha riscosso molto successo nei centri abitati ad alta densità abitativa. È disciplinato dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 e dalla Legge n. 431 del 1998.

Qualora il proprietario scelga di stipulare un contratto a canone concordato, per la determinazione dell’importo del canone dovrà attenersi agli accordi territoriali stipulati fra le organizzazioni firmatarie degli stessi (CONFEDILIZIA, ASPPI, UPPI in rappresentanza dei proprietari e SUNIA, SICET, UNIAT, ASSOCASA in rappresentanza degli inquilini). La legislazione italiana, infatti, prevede che il corrispettivo venga fissato entro un limite massimo e uno minimo. 

La Legge indica anche la durata minima del contratto a canone concordato, che è di 3 anni. Trascorso questo periodo, se il proprietario e l’inquilino non intendono avvalersi della facoltà di recedere (con le stesse limitazioni e modalità previste dai contratti a canone libero, sopra analizzate), il contratto viene rinnovato per altri 2 anni. Terminata questa proroga, il proprietario dell’immobile e l’inquilino possono rinegoziare le condizioni del contratto, rinnovarlo così com’è, oppure rinunciare al rinnovo del contratto di locazione a canone concordato. 

Il contratto per essere valido deve:

• essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• essere stipulato seguendo lo schema predisposto nell’apposito modello ministeriale;
• indicare l’importo del canone d’affitto annuale, nonché i tempi e le modalità del suo pagamento;
• riportare l’importo del deposito cauzionale o eventuali polizze fideiussorie sostitutive;
• specificare i termini e le modalità di disdetta.

Contratto transitorio 

Il contratto transitorio può essere stipulato quando il proprietario o l’inquilino hanno necessità di mettere o prendere in affitto un’abitazione per un breve periodo, le finalità non devono essere turistiche ma comprovate esigenze che giustificano la temporaneità. Ad esempio, il proprietario potrebbe aver necessità di mettere in locazione l’immobile per un determinato periodo di tempo, in quanto al termine ne avrà esigenza personale o familiare, oppure L’inquilino potrebbe aver bisogno di un appartamento per 3 mesi perché un contratto di lavoro a tempo determinato o uno stage lo spingono a spostarsi in una città diversa dalla sua.

Questo tipo di contratto è regolamentato dalla Legge 431/1998 e dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio del 2017. La legislazione indica la durata minima e massima del periodo di locazione che va da 1 a 18 mesi. Trascorso questo tempo, non c’è bisogno di disdire il contratto transitorio, in quanto che cessa automaticamente. 

Anche per questa tipologia contrattuale, la determinazione dell’importo del canone dovrà attenersi agli accordi territoriali stipulati fra le organizzazioni firmatarie degli stessi (CONFEDILIZIA, ASPPI, UPPI in rappresentanza dei proprietari e SUNIA, SICET, UNIAT, ASSOCASA in rappresentanza degli inquilini). Fanno eccezione i comuni con densità abitativa inferiore ai 10.000 abitanti nei quali, ove non presente un accordo specifico, il canone è liberamente determinato tra le parti.

Il contratto deve essere registrato presso l’agenzia delle entrate e deve essere redatto seguendo lo schema predisposto nell’apposito modello ministeriale e deve contenere:

• l’indicazione specifica dell’esigenza abitativa;
• la documentazione che attesti la comprovata esigenza di transitorietà, come ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato;
• i dettagli riguardanti il canone di locazione.

Contratto per studenti

Il contratto per studenti è una particolare tipologia di contratto di locazione abitativa transitoria disciplinata dalla Legge 431/1998 e dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.

Gli inquilini che sottoscrivono questo contratto d’affitto devono essere studenti universitari iscritti ad un corso di laurea o ad una specializzazione post-laurea, quali dottorati e master. Anche in questo caso il canone di locazione dovrà attenersi agli accordi territoriali stipulati fra le organizzazioni firmatarie degli stessi (CONFEDILIZIA, ASPPI, UPPI in rappresentanza dei proprietari e SUNIA, SICET, UNIAT, ASSOCASA in rappresentanza degli inquilini).

Affinché il contratto per studenti sia valido:

• l’immobile oggetto di contratto d’affitto deve trovarsi in un comune (o in quelli limitrofi) dove ha sede l’università, una sua sede distaccata o di specializzazione;
• l’inquilino deve essere uno studente universitario che ha residenza in un comune diverso da quello dove si trova l’università;
• l’inquilino può essere un solo studente, un gruppo di studenti o un’azienda per il diritto allo studio;
• deve riportare la durata della locazione, nonché l’importo del canone di locazione e i tempi e le modalità di pagamento dell’affitto;
• ha bisogno di essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• deve essere redatto seguendo lo schema predisposto nell’apposito modello ministeriale

Questa tipologia di contratto ha una durata che varia dai 6 mesi ai 3 anni. 

Contratto breve

Il contratto breve è un contratto di locazione ad uso abitativo non superiore ai 30 giorni. I contratti di locazione breve stipulati in Italia sono perlopiù di tipo turistico. Questa tipologia include anche i contratti brevi stipulati tra persone fisiche che includono servizi accessori quali ad esempio la pulizia degli ambienti, la fornitura di biancheria, l’aria condizionata e il wi-fi. Qualora il locatario fornisca servizi non accessori come la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di guide turistiche, il noleggio di auto e la fornitura della colazione, il contratto non rientra più nella locazione breve turistica perché non è più compatibile con il semplice contratto d’affitto, ma diventa esercizio d’impresa.

Rientrano categoria delle locazioni brevi turistiche anche quei contratti che vengono stipulati attraverso l’intermediazione delle agenzie immobiliari e dei portali web che mettono in contatto chi cerca un’abitazione da affittare per un breve periodo e chi ha un’immobile da affittare.

I contratti di durata inferiore ai 30 giorni non devono essere necessariamente registrati presso l’Agenzia delle entrate, ma i dati relativi alle locazioni devono essere comunicate all’Ente entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. La comunicazione dei dati è responsabilità del proprietario dell’immobile se l’accordo viene stipulato direttamente tra. È invece responsabilità dell’intermediario se, oltre a favorire l’incontro tra l’inquilino e il proprietario, fornisce un supporto professionale, tecnico o informatico durante la procedura di stipula dell’accordo.

Contratto uso foresteria 

Il contratto ad uso foresteria fa parte dei contratti di locazione ad uso abitativo, ma pone dei vincoli particolari. La condizione necessaria per poter stipulare questo tipo di accordo è che il locatario dell’immobile sia una società di capitali che affitta l’immobile per destinarlo come abitazione dei suoi dipendenti, dei soci e dei collaboratori.

In questo particolare tipo di accordo, le parti chiamate in causa nel contratto uso foresteria sono quindi 3: il rappresentante legale della società, chi abiterà nell’immobile e il proprietario dell’abitazione. Durante il periodo di locazione previsto dal contratto, le persone che abiteranno nell’immobile oggetto del contratto non devono essere sempre le stesse, ma possono cambiare nel tempo a seconda delle esigenze della società.

---