Contratto a canone libero

14 febbraio 2022 · Blog Semplificaffitto · 5 min di lettura

Titolo: Contratto a canone libero

Il contratto a canone libero è la tipologia di accordo scritto più diffusa per la locazione ad uso abitativo. Molto spesso questo contratto è conosciuto con il nome di contratto 4+4, perché la sua durata prevede un minimo di quattro anni, rinnovandosi in automatico per altri quattro nel caso in cui l’inquilino non esprima ufficialmente l’intenzione di recedere dal contratto a canone libero.

Questo tipo di contratto a canone libero è regolamentato dalla Legge 431 del 1998, che ne stabilisce la durata minima, le procedure per il rinnovo e la modalità di recesso previste in questo caso.

Come hai visto, il contratto a canone libero ha una formula che prevede tempi medio lunghi di affitto, con un minimo di 4 anni. Da qui l’inquilino può recedere in anticipo sulla scadenza tramite invio di una raccomandata a.r., con un preavviso di almeno 6 mesi, prima di lasciare l’immobile occupato.

Per te proprietario le cose sono diverse, perché non puoi chiedere il recesso del contratto nemmeno dopo i primi 4 anni. Puoi farlo solo in caso di motivi di primaria importanza, come la necessità di dover usufruire in prima persona dell’immobile o di farlo usufruire a un familiare entro il secondo grado di parentela.

Di fatto, se non ci sono motivi particolari da ambo le parti, la durata complessiva del contratto è effettivamente di 8 anni, con in mezzo il tacito accordo di rinnovo. Al termine dei quali può rimanere tutto com’è oppure puoi rivedere le condizioni del contratto a canone libero, cambiandone anche completamente i connotati.

Il vero motivo per il quale questa tipologia si chiama contratto a canone libero è che esiste la piena libertà per te e per l’inquilino di stabilire insieme la quota di affitto da pagare, sempre rimanendo entro le condizioni territoriali previste. Puoi decidere anche tempi e modalità per versare il canone libero e valutare altri aspetti pratici del contratto.

Semplificaffitto.it ti aiuta a gestire tutto: selezione degli inquilini, incasso garantito, tutela legale e gestione completa. Vediamo di seguito le dinamiche che spiegano al meglio come fare il contratto, valutando il regime fiscale migliore per te e capendo in che modo va gestita l’eventuale disdetta.

Come farlo?

Abbiamo dato la definizione pratica di questo contratto a canone libero, ma è importante sapere come farlo nel modo migliore. Innanzitutto questo contratto prevede l’obbligatorietà della forma scritta, pena la nullità dell’accordo. Come ogni tipologia di contratto superiore ai 30 giorni di affitto, anche il contratto a canone libero a uso abitativo va registrato presso l’Agenzia delle Entrate tramite richiesta di registrazione del contratto stesso.

La registrazione può essere effettuata presso gli uffici dedicati, tramite la modalità telematica oppure grazie a intermediari che eseguono la richiesta al tuo posto, entro 30 giorni dalla stipula del documento.

Nel contratto a canone libero vanno inserite le seguenti informazioni:

generalità delle parti; descrizione dell’immobile; quota canone pattuita tra le parti e modalità di versamento; durata della locazione 4+4; dati catastali; certificazione APE e sottoscrizione da parte del conduttore di averla presa in visione.

Per la registrazione del contratto a canone libero è obbligatorio pagare le imposte di registro, che sono pari al 2% sul canone d’affitto annuo, moltiplicate per il numero di anni di locazione; e le imposte di bollo pari ad una marca da 16,00 euro per ogni quattro facciate di contratto, su un minimo di 100 righe scritte. Nel caso di regime a cedolare secca, che vedremo nel paragrafo successivo, non sarà necessario pagare l’imposta di registro, come invece avviene se i canoni d’affitto vengono conteggiati come reddito, tramite il solito regime ordinario, in dichiarazione dei redditi.

Con cedolare secca

Il reddito che deriva dal contratto a canone libero può essere conteggiato nel 730 insieme al resto dei redditi, pagando la tassazione ordinaria che potrebbe aumentare di aliquota all’aumentare del reddito complessivo. Ma esiste un modo per adempiere ai tuoi doveri scegliendo una modalità di tassazione diversa, avvalendoti del regime con cedolare secca di fronte a redditi ottenuti da contratti di locazione a canone libero. Nello specifico, il pagamento delle tasse sui canoni ricevuti tramite la cedolare secca prevede un’aliquota di tassazione sostitutiva pari al 21%.

Questa percentuale fissa è comunque inferiore rispetto anche all’aliquota calcolata nella tassazione ordinaria dello scaglione più basso.

Così facendo puoi pagare le tasse e dichiarare comunque i redditi dovuti dal canone affitto, senza che essi incidano sui redditi tradizionali e ne facciano aumentare lo scaglione di riferimento.

Le tasse da pagare sui canoni liberi accordati possono comunque essere versate tramite la dichiarazione dei redditi, compensando in busta paga o con la pensione. Nel caso invece di dichiarazioni dei redditi stipulate tramite il modello UNICO, le modalità di pagamento cambiano e prevedono il versamento alle solite scadenze IRPEF: giugno e novembre, tramite il pagamento del modello F24 Edile.

Se vuoi avvalerti di questo regime sostitutivo per pagare le tasse dovute per le quote da contratto a canone libero, è necessario che venga specificato in fase di registrazione del contratto stesso e richiesto nuovamente di fronte ai successivi rinnovi.

Disdetta

La disdetta per il contratto di locazione a canone libero è attuabile dopo i primi 4 anni trascorsi, previa comunicazione anticipata di 6 mesi tramite lettera raccomandata a.r., ma solo da parte del conduttore, cioè l’inquilino del tuo appartamento.

In generale, per disdetta si intende l’intenzione di non avvalersi più del contratto arrivato comunque a termine. Decidendo perciò di non rinnovarlo e di liberarsi dagli obblighi sottoscritti precedentemente. Nel caso del contratto a canone libero, la posizione dell’inquilino è più favorevole rispetto a quella del proprietario perché ha la possibilità quasi univoca di decidere se portare a termine il contratto anche dopo i primi 4 anni o se disdire il contratto a canone libero.

Nel caso del proprietario, puoi avvalerti della disdetta del contratto avendo un buon motivo per richiederla. Come per esempio il bisogno di usufruire in prima persona dell’immobile o di metterlo a disposizione a parenti stretti.

Il contratto di locazione affitto a canone libero è piuttosto vincolante da questo punto di vista e anche in caso di recesso funziona allo stesso modo. Il recesso è la richiesta di chiusura anticipata del contratto, cosa che può essere effettuata solo dall’inquilino previo il preavviso per tempo. In ogni caso ci deve essere un buon motivo per il quale poter recedere dal contratto, infatti potrebbero esserci situazioni nelle quali, da proprietario, puoi chiedere un risarcimento per i canoni persi causa l’anticipata risoluzione del contratto.