Cosa fare se l'inquilino non paga il condominio?

29 aprile 2022 · Blog Semplificaffitto · 5 min di lettura

Titolo: Cosa fare se l'inquilino non paga il condominio?

Affronti spesso una situazione delicata quando l’inquilino non paga il condominio? Tu, come proprietario e locatore dell’appartamento, stabilisci insieme al conduttore, tramite il contratto di locazione, sia la quota dell’affitto sia l'importo delle spese condominiali da ricevere a parte, o da integrare nella rata stessa del canone. Questo, purtroppo, non ti garantisce di ottenere regolarmente il pagamento delle rate pattuite.

Se l’inquilino non paga il condominio, esistono dei metodi di rivalsa che tu, come proprietario/locatore, puoi mettere in atto per recuperare quanto ti è dovuto. Nei casi estremi, puoi richiedere lo sfratto e far uscire l’inquilino moroso dall’appartamento. I tempi possono essere lunghi, ma se il procedimento viene seguito in modo attento e scrupoloso, puoi recuperare sia le rate mai ricevute fino a quel momento, sia riavere libero il tuo appartamento.

Le cose si complicano non poco quando l’appartamento dato in affitto fa parte di un complesso condominiale. In questo caso, tu, come condòmino proprietario, devi rispondere in quota parte, pagando le spese condominiali e rispettando il regolamento condominiale stesso.

Anche se l’appartamento affittato non è abitato da te ma dall’inquilino, sei comunque tu a rispondere in caso di mancato pagamento delle spese di condominio. Di conseguenza, se tu, in qualità di condòmino dello stabile in questione, non paghi personalmente le tasse condominiali perché non hai ricevuto il pagamento dal tuo inquilino, rischi di incorrere in sanzioni o di essere chiamato in giudizio tramite diffide o ingiunzioni di pagamento.

Risulta chiaro che, nel caso in cui l’inquilino non paga il condominio, a te conviene mantenere integra la tua posizione di condòmino, pagando quindi le spese condominiali. Inoltre, hai tutto l’interesse di valutare, invece, delle azioni legali concrete verso il tuo inquilino che non paga il condominio.

Ricorda che, se l'inquilino non paga il condominio, l’amministrazione condominiale non può agire direttamente nei suoi confronti, perché tra di loro non c’è nessun tipo di rapporto giuridico.

Pertanto, di fronte a un inquilino che non paga il condominio, il condominio stesso può fare richiesta del mancato pagamento solo a te, nonché proprietario dell'appartamento affittato. Ovviamente, solo nel caso in cui nemmeno tu abbia provveduto, di tasca tua, ad estinguere il debito per le spese condominiali.

Primo avviso con pagamento entro 2 mesi

Ma vediamo ora come puoi comportarti, da proprietario dell’immobile, se l’inquilino non paga il condominio. Di norma, dopo il primo avviso da parte tua, il pagamento delle spese condominiali deve essere fatto entro 2 mesi da parte dell’inquilino. Ma l’inquilino stesso può chiederti di esibire la documentazione relativa alle spese sostenute per l’interesse comune del condominio. In tal caso, tu, come condòmino/proprietario dell’appartamento, dovrai farti rilasciare le medesime ricevute fiscali, o i dovuti giustificativi, da parte dell’amministrazione condominiale.

Se l'inquilino non paga il condominio, è bene verificare gli accordi presi tramite il contratto di locazione. Potrebbero non essere chiari gli accordi presi tra le parti.

Infatti è bene ricordare che l’inquilino è tenuto a pagare le spese condominiali solo se, nel contratto di locazione stipulato con te, vengono specificate le clausole relative e i termini specifici in merito ai doveri verso il condominio e al pagamento delle sue spese. In linea di massima, se non ci sono accordi specifici, bensì generali, le spese di condominio (definite, sul contratto di locazione, come oneri accessori) vengono pagate secondo i termini stabiliti dalla Corte di Cassazione:

servizio di pulizia; ordinaria manutenzione dell’ascensore; fornitura di acqua, di energia elettrica, di riscaldamento e condizionamento d’aria, spurgo dei pozzi neri e delle latrine; fornitura di altri servizi comuni; servizio di portineria, a carico del conduttore nella misura del 90%.

Se, in seguito al primo avviso di pagamento, l’inquilino non paga il condominio, ecco che tu puoi agire diversamente e pensare di effettuare una richiesta di sfratto. Potrai farlo nel momento in cui trascorrono almeno 60 giorni dal mancato pagamento degli oneri accessori, alias spese di condominio, e un ritardo, di almeno 2 mensilità, sul pagamento del canone d’affitto.

Nel frattempo, ricorda che l’amministrazione di condominio può agire verso il condòmino, ovvero te, entro i 6 mesi dall’approvazione di bilancio condominiale, e richiedere la somma spettante. Passato questo termine, potrebbero effettuare la sospensione dei servizi condominiali.

Sfratto per morosità

Vediamo in che modo è possibile procedere con lo sfratto per morosità, quando l’inquilino non paga il condominio. Che sia per un mancato pagamento di canone, che di spese condominiali, il procedimento per lo sfratto è lo stesso.

Tramite un avvocato, tu richiedi al giudice di notificare all’inquilino moroso una citazione in giudizio, con data dell’udienza alla quale presentarsi.

Ci sono delle soluzioni risolutive per una situazione come questa, che permettono all’inquilino che non ha pagato il condominio di poterlo fare in sede di udienza, senza essere perciò sfrattato. Ancora, potrebbe chiedere una proroga sulla scadenza, di 90 giorni, per poter effettuare il pagamento del debito. Passato questo termine, se l’inquilino non paga il condominio nemmeno dopo il posticipo, si provvede allo sfratto esecutivo.

In ogni caso, l’inquilino che non paga il condominio, in fase di udienza, può presentare opposizione all’ordine di sfratto, aprendo così un ulteriore processo.

Rischio per locatore in caso di mancato pagamento

Di fatto, il problema più grande ce l’hai tu, come proprietario dell’immobile. Infatti, il rischio del locatore, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, si estende su due fronti: verso l’amministrazione del tuo condominio, che pretende il pagamento, e verso l’inquilino, che non paga quanto gli spetta.

Ricorda che, se l’inquilino non paga il condominio, il suo obbligo è solo verso il proprio locatore, perché è con te che ha stipulato un contratto d’affitto. Pertanto, il mancato pagamento delle spese condominiali ricade solo su di te e l’amministrazione condominiale farà richiesta a te, come effettivo condòmino dello stabile. Ripetiamo che, in questo caso, a te conviene saldare il tuo debito per evitare sanzioni e atti giudiziari e, nel frattempo, fare rivalsa sull’inquilino.

Dettagli non trascurabili sono quelli relativi alla prescrizione del pagamento delle spese condominiali. La scadenza dei termini in capo al condòmino è di 5 anni, mentre quella verso l’inquilino, che non paga il condominio (oneri accessori), è di 2 anni. Di conseguenza, se tu risulti essere un condòmino moroso, puoi dover pagare le spese di condominio entro i tuoi termini di prescrizione, ma dopo quelli destinati al tuo inquilino. Ti potresti trovare così a dover saldare un debito che poteva essere pagato dal conduttore del contratto, se avesse fatto rivalsa entro i termini corretti.

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