Proroga del contratto d'affitto: come funziona?

29 aprile 2022 · Blog Semplificaffitto · 5 min di lettura

Titolo: Proroga del contratto d'affitto: come funziona?

Di fronte a una locazione in scadenza, è sempre bene sapere come funziona la proroga del contratto d’affitto.

La proroga del contratto d’affitto non è altro che il rinnovo, o prolungamento, della scadenza dell’accordo stabilito tra locatore e conduttore. I termini già in essere restano invariati, anche dal punto di vista giuridico e fiscale. Nonostante non sia un vero e proprio nuovo contratto d’affitto, anche per la proroga è prevista la comunicazione di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza.

Anche in caso di semplice rinnovo del contratto, devi pagare nuove imposte di registro, a meno che tu non abbia indicato, anche in fase di proroga del contratto d’affitto, la decisione di pagare le tasse sui canoni con il regime fiscale della cedolare secca.

Con la proroga del contratto d’affitto, quindi, vengono rinnovati i termini già previsti. Possono però cambiare gli importi relativi al canone d'affitto e alla tassa di registro da pagare, in base agli aggiornamenti ISTAT.

Le regole generali per eseguire correttamente la proroga del contratto d’affitto prevedono inoltre la comunicazione della proroga tramite la compilazione del modello RLI e il versamento dell’imposta di registro tramite F24 Elide.

Come vedrai in seguito, le modalità di proroga del contratto d’affitto non sono uguali per tutti i contratti di locazione. Cambiano infatti in base alla tipologia di locazione concordata tra locatore e conduttore. I contratti d’affitto più utilizzati e conosciuti sono i seguenti:

contratto di locazione a canone libero; contratto di locazione a canone concordato; contratto di locazione transitorio; contratto di locazione per studenti.

Come vedrai nei prossimi paragrafi, ogni contratto di locazione ha caratteristiche tali da non permettere sempre la proroga del contratto d’affitto in modo automatico, ma con modalità diverse.

Se contratto locazione libero o canone concordato

Vediamo in che modo funziona la proroga del contratto d’affitto quando hai stipulato un contratto di locazione libero oppure un contratto a canone concordato.

Il contratto di locazione a canone libero è un accordo scritto con il quale viene definito un periodo di affitto gestito in 4 + 4 (anni). Pertanto, in base a quanto prevede il contratto a canone libero, dopo i primi quattro anni la proroga del contratto d’affitto è automatica per i successivi quattro anni stabiliti nel contratto, a meno che tu non abbia intenzione di recedere dal contratto come conduttore, cioè come inquilino dell’appartamento.

In questo caso, la proroga del contratto d’affitto può essere anche tacita. La cosa fondamentale è far pervenire all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di scadenza, la proroga del contratto d’affitto stessa. Senza dimenticare di pagare le imposte di registro dovute, in base ai successivi quattro anni di locazione previsti.

Per il contratto a canone concordato, la proroga del contratto d’affitto viene rinnovata allo stesso modo, in automatico, ma sulla base di scadenze diverse.

Infatti, questa tipologia di accordo scritto prevede una locazione lunga 3 anni + 2. Di conseguenza, la proroga del contratto d’affitto può essere automatica dopo i primi tre anni, per poi rinnovarsi e prolungarsi per altri due. Come sempre, può esserci la possibilità di disdetta, comunicata e gestita in base alle leggi previste per la tipologia di contratto.

In generale, per questi contratti che prevedono già in partenza un prolungamento spontaneo, come un 4+4 e un 3+2, la proroga del contratto d’affitto avviene dal punto di vista civile in modo automatico. Le condizioni contrattuali restano le stesse, salvo eventuali modifiche importanti da fare sulla quota canone.

Se contratto di natura transitoria

Per ottenere una proroga del contratto d’affitto che ha natura transitoria, è necessario che il conduttore e inquilino dell’abitazione faccia una richiesta specifica della propria esigenza.

Infatti il contratto transitorio è una tipologia particolare di accordo che prevede una locazione temporanea, non a scopo turistico, che deve avere una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi. È un contratto piuttosto vincolante che viene utilizzato solitamente per necessità professionali o personali, come il bisogno di stare nelle vicinanze di un ospedale per poter prestare assistenza ad un parente.

Anche in questo caso è possibile avere la proroga del contratto d’affitto transitorio, ma solo su specifica richiesta del conduttore, che deve inviare una raccomandata A/R al proprietario dell'appartamento, chiedendo specificatamente di avere la necessità, momentanea, dell’abitazione. Ma i termini di scadenza, anche della proroga, devono rientrare nei 18 mesi complessivi previsti dal contratto. Nel caso di un'esigenza più prolungata da parte dell’inquilino, dopo la scadenza dei 18 mesi, non può esistere una proroga del contratto d’affitto: è necessario stipulare una nuova tipologia di contratto.

Anche per la proroga del contratto d’affitto transitorio, è necessaria la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, con le regole indicate in precedenza.

Se contratto per studenti

In caso di contratto per studenti, la durata dell’accordo stabilisce un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni. Nonostante questa tipologia di contratto abbia caratteristiche simili al contratto transitorio, la proroga del contratto d’affitto è molto meno problematica e vincolante. Infatti, questo contratto, destinato perlopiù a studenti universitari con evidenti necessità di tipo scolastico, può essere rinnovato automaticamente alla scadenza. I termini di proroga dipendono dagli accordi presi in precedenza.

Ovvero, se un contratto per studenti è stato stipulato per un anno, sarà possibile ottenere una proroga del contratto d’affitto automatica per un altro anno ancora. Inoltre, in questo caso, non è previsto il vincolo del tempo massimo di tre anni, come succede invece per il contratto transitorio. La differenza per questo tipo di contratto è relativa alla disdetta: se non viene richiesta almeno 3 mesi prima della scadenza, in automatico ci sarà la proroga del contratto d’affitto, in base ai termini pattuiti tra locatore e studente.

La comunicazione della proroga va eseguita sempre entro i 30 giorni dalla scadenza, all’Agenzia delle Entrate.