Quali tasse da pagare se si affitta casa?

1 febbraio 2022 · Blog Semplificaffitto · 6 min di lettura

Titolo: Quali tasse da pagare se si affitta casa?

Quali sono le tasse da pagare quando affitti casa a un inquilino? È una delle domande più frequenti che ti poni prima di mettere in locazione il tuo immobile.

Gli importi che ricevi da una casa affittata sono soggetti a tassazione ordinaria oppure a cedolare secca.

Di seguito ti mostriamo la differenza di tassazione tra i due regimi fiscali, così puoi capire quale valutare per il tuo caso.

Tassazione ordinaria

Se scegli la tassazione ordinaria, la quota di affitto percepita si somma agli altri redditi che ricevi e viene tassata con l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche “IRPEF”. In pratica, il canone di locazione si aggiunge al resto dei redditi ottenuti durante l’anno fiscale di competenza. Di conseguenza, le tasse da pagare sull’affitto di casa vengono calcolate sulla somma complessiva imponibile di tutti i tuoi redditi, compreso quello derivato dall’affitto della casa.

Con la legge di bilancio 2022, dal 1° gennaio 2022 sono state definite le nuove aliquote e i nuovi scaglioni di reddito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Resta al 23 per cento l’aliquota IRPEF prevista per i contribuenti con redditi fino a 15. 000 euro. Per lo scaglione successivo e fino a 28. 000 euro si va verso un taglio di due punti, dal 27 al 25 per cento, mentre scende al 35 per cento l’aliquota IRPEF successiva, applicata fino a 50. 000 euro di reddito, superato il quale si passa al 43 per cento.

L’IRPEF è un'imposta diretta, personale, progressiva e generale. È per questo che preventivare le tasse da pagare se affitti casa in regime fiscale ordinario non è affatto semplice.

Ricorda inoltre che con questa modalità di tassazione, la quota del canone di locazione va indicata anche in caso di inadempienza e morosità dell’inquilino, fino al momento di convalida dello sfratto.

Cedolare secca

Se invece scegli la tassazione a cedolare secca, la quota di affitto non si cumula agli altri redditi percepiti. Le tasse da pagare quando affitti casa con la soluzione a cedolare secca vengono determinate tramite un’imposta sostitutiva, che in questo caso non è più personale e soggettiva come l’IRPEF, ma predeterminata e certa a seconda della tipologia contrattuale scelta.

Anche per l’anno in corso, se concedi un immobile in locazione puoi scegliere la cedolare secca del 10 o del 21 per cento.

Come funziona e quando è possibile applicare l’imposta sostitutiva? Quali sono i casi in cui la tassazione è pari al 10 per cento, e quali le ipotesi in cui la cedolare secca è del 21 per cento?

Nelle righe che seguono ci soffermiamo su tutti gli aspetti utili per capire come funziona la cedolare secca sugli affitti 2022, quando si paga e le modalità di applicazione in sede di stipula o rinnovo del contratto d’affitto.

Come abbiamo già detto, la cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF, e per chi ne sceglie l’applicazione è inoltre previsto l’esonero dal versamento delle imposte di registro e di bollo, così come delle addizionali IRPEF regionali e comunali.

tassazione del 21 per cento sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi. tassazione ridotta del 10 per cento per i contratti d’affitto a canone concordato.

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma dipende da un’opzione da esercitare in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Puoi scegliere di passare dall’IRPEF alla cedolare secca del 21 o del 10 per cento anche negli anni successivi, ovvero in sede di proroga del contratto.

Cedolare secca conviene? Istruzioni e differenze con tassazione IRPEF

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Dopo averti fornito tutte le istruzioni necessarie all’applicazione della cedolare secca sugli affitti nel 2022, rispondiamo a una delle domande che i proprietari di immobili si pongono più spesso: conviene la tassazione sostitutiva del 10 o del 21 per cento rispetto all’IRPEF?

Il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue le seguenti regole:

è escluso dal reddito complessivo;

sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;

il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come anticipavamo in precedenza, il calcolo di convenienza va fatto caso per caso, soprattutto per la cedolare secca del 21 per cento.

La convenienza è abbastanza lampante per la cedolare secca del 10 per cento, anche se come abbiamo visto prevede specifici requisiti per poterne beneficiare. Il discorso si complica per quel che riguarda la cedolare secca del 21 per cento.

In ogni caso, è necessario partire considerando il reddito del contribuente.

Infatti, bisogna ricordare che sotto ad una certa soglia (fissata ad 8. 125 euro) non sono dovute imposte.

In tal caso conviene quindi restare nel regime di tassazione IRPEF, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede delle soglie di esenzione ed il pagamento sarà in ogni caso dovuto.

Collegandoci a quanto sopra, appare quindi immediato constatare che la cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati che, invece di rischiare di passare ad uno scaglione IRPEF superiore (e quindi applicare un’aliquota più elevata sul reddito complessivo) cumulando il reddito fondiario ai redditi da lavoro, possono tassare la somma derivante dalla locazione con un’aliquota fissa.

Anche in questo caso c’è un però: sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.

Considerando questo aspetto, sarà quindi necessario valutare il totale delle somme che intendi portare in detrazione o deduzione fiscale, per evitare che - per effetto della tassazione con cedolare secca - non si abbia abbastanza capienza IRPEF per sfruttarle.

Altre tasse

Tra le tasse da pagare quando affitti casa, è importante sapere che, nel caso di tassazione ordinaria, al momento della registrazione del contratto occorre versare l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo pattuito, moltiplicata per gli anni di durata del contratto di locazione. L’imposta di registro può essere versata in un'unica soluzione anticipata o in alternativa di anno in anno mediante la registrazione dell’annualità successiva.

In più, solo in fase di registrazione, ogni 4 facciate scritte di contratto è obbligatorio pagare una marca da bollo da 16 euro, con un minimo di 100 righe scritte.

I locatori che decidono di aderire al regime fiscale con aliquota sostitutiva a cedolare secca 2022 non dovranno versare, all’atto di registrazione del contratto, imposta di registro e imposta di bollo.