Canone concordato: l'inquilino paga meno, tu incassi lo stesso netto

26 ottobre 2026 · Blog Semplificaffitto · 5 min di lettura

Il paradosso del canone concordato spiegato con i numeri dell'accordo di Firenze: 880 euro concordati rendono al proprietario quanto 1.003 euro sul libero mercato. Chi paga la differenza? Lo Stato.

Con il canone concordato puoi chiedere un affitto più basso del libero mercato e incassare lo stesso netto mensile: la differenza che l'inquilino risparmia sarebbe infatti finita in tasse, perché sul canone libero la cedolare secca è al 21% mentre sul concordato scende al 10%. Il canone più accessibile non è una rinuncia: è tassazione recuperata.

Sembra un trucco, ma è solo matematica fiscale. Vediamola con i numeri dell'accordo territoriale di Firenze, perché è il punto che quasi nessuno spiega ai proprietari.

Perché un affitto più alto non significa più guadagno?

Quando alzi il canone sul libero mercato, una fetta crescente se ne va in imposte: con la cedolare secca al 21%, ogni 100 euro di canone in più ti lasciano 79 euro. Con il concordato al 10%, ogni 100 euro te ne lasciano 90.

Il risultato pratico: per pareggiare il netto di un concordato ben calcolato, sul libero devi chiedere un canone molto più alto — che l'inquilino paga interamente, ma di cui tu non vedi che una parte.

L'esempio con i numeri reali dell'accordo

Prendiamo un appartamento di 80 mq in tipologia B in Centro a Firenze. Il massimale dell'accordo territoriale è 11,00 euro al metro quadro: canone concordato massimo 880 euro al mese, netto con cedolare al 10% circa 792 euro.

Per incassare gli stessi 792 euro netti con un contratto libero tassato al 21%, dovresti chiedere 1.003 euro al mese. L'inquilino pagherebbe 123 euro in più ogni mese — oltre 1.470 euro l'anno — interamente assorbiti dalla maggiore tassazione: il tuo netto resterebbe identico.

Puoi verificare il tuo caso con il simulatore gratuito del canone concordato: comune, zona, tipologia e metri quadri, e vedi subito massimale e netto.

Cosa ci guadagna il proprietario, oltre alle tasse?

Un canone accessibile allarga la platea dei candidati solvibili: più domande tra cui scegliere, selezione migliore, immobile che resta sfitto meno tempo. E i mesi di sfitto sono il costo più sottovalutato del libero mercato: un mese senza inquilino brucia il vantaggio lordo di un anno intero di canone più alto.

A questo si aggiungono la riduzione IMU prevista per i concordati e, a Firenze, la tariffa minima se il canone resta almeno il 10% sotto il massimale. Il quadro completo dei benefici è nella guida all'accordo territoriale di Firenze 2025.

E l'inquilino perché dovrebbe preferirlo?

Perché paga meno per lo stesso immobile e ha un contratto trasparente, registrato e con regole chiare su durata e aggiornamenti. Un inquilino che si sente trattato correttamente è anche un inquilino che resta più a lungo e paga con più regolarità.

Il concordato ha dei vincoli?

Sì: il canone deve restare entro i massimali delle tabelle per microzona, va applicata la superficie convenzionale con le sue maggiorazioni e serve l'asseverazione delle organizzazioni firmatarie. È il prezzo dell'accesso alle agevolazioni: tecnicamente impegnativo, ma è esattamente il lavoro che facciamo noi per i proprietari che gestiamo, incluso nella gestione.

Se vuoi il calcolo esatto del tuo immobile — microzona, pertinenze, maggiorazioni e asseverazione — richiedilo dalla pagina canone concordato a Firenze: il calcolo è gratuito per chi aderisce al protocollo Semplificaffitto.